Dom / Vrste dermatitisa/ Promjena funkcionalne namjene stambenog prostora. Promjena funkcionalne namjene nestambenih prostorija. Klasifikacija područja i njihove karakteristike

Promjena funkcionalne namjene stambenog prostora. Promjena funkcionalne namjene nestambenih prostorija. Klasifikacija područja i njihove karakteristike

Kroz koje glavne faze morate proći da biste promijenili funkcionalnu namjenu svoje nekretnine i povećali njenu vrijednost kao nestambenog prostora? Prva faza je prikupljanje obaveznog paketa dokumenata za BTI, uključujući: tehnički i katastarski pasoš vašeg stana, tlocrt zgrade, informacije o radu prostora i dokumente koji potvrđuju vaše vlasništvo. U drugoj i trećoj fazi vrši se detaljan pregled tehničkog stanja stana ili nekog drugog stambenog prostora, uzimajući u obzir stanje podova, podova, plafona, zidova, otvora prozora i vrata, a takođe i na osnovu studije, izrađuje se projekat pretvaranja prostorija u nestambeni i izrađuje se projekat preuređenja koji uključuje organizaciju posebnog ulaza ili ulazne grupe.

Promjena funkcionalne namjene objekta

Prenamjena je promjena namjene prostora, koja može biti potrebna, na primjer, prilikom uređenja ureda na mjestu bivše trgovine, frizerskog salona na mjestu kafića i sl., odnosno pri promjeni funkcionalne namjene nestambenog prostora u zavisnosti od novih planova vlasnika ili zakupca. Postupak promjene namjene iznajmljenih nestambenih prostorija regulisan je Zakonom Moskve br. 38 od 3. jula 2002. godine. Postupak rekonstrukcije (izvođenje radova u vezi sa promjenom funkcionalne namjene prostorija) uređuje on.
Koncept rekonstrukcije obuhvata preuređenje prostora, preuređenje opreme, ugradnju ili zaptivanje otvora u zidovima itd. Postupak promjene namjene nestambenog prostora zavisi od toga da li je lice koje želi da sprovede ovaj postupak vlasnik ili zakupac prostora.

Kako promijeniti namjenu nekretnine

Pažnja

Vremenski rokovi Vreme registracije svih dokumenata potrebnih za dobijanje dozvole za promjenu namjene objekta ovisi o mnogim faktorima, počevši od površine objekta, projektne i tehničke dokumentacije koja je dostupna vlasniku, kao i nove vrsta predviđene upotrebe. Šest do devet mjeseci je normalan radni period. Trošak promjene namjene zgrade procjenjuje se svaki put pojedinačno za svaki objekat, jer u principu ne postoje identični objekti.

Zahvaljujući jedinstvenom kombinovanom iskustvu profesionalnog projektantskog odjela i odjela za odobravanje, naša kompanija je nezaobilazan partner u oblasti odobravanja promjena namjene objekta.

Promjena namjene zgrade

Ako je odluka pozitivna, možete nastaviti radovi na popravci, koji će se potom morati predati posebnoj stambenoj komisiji i uključiti u tehnički plan BTI. Također ćete morati promijeniti imovinske dokumente u komori za državnu registraciju. Pored slučajeva potpune konverzije nestambenih prostorija u stambene, često se dešavaju situacije kada se za stanovanje koriste potkrovlja ili tehničke prostorije, čime se povećava površina stana i oprema tako jedinstveni drugi sprat.
Često pokušavaju povećati površinu stana renoviranjem i izolacijom balkona i lođa. Druga metoda, koja je već spomenuta, je transformacija industrijskih i skladišnih prostora u stambene prostore s visokim stropovima i panoramskim prozorima.

Promjena namjene nestambenih prostorija

U skladu sa Pismom Rosreestra od 08.06.2015. godine broj 14-06249/ dokumenti na osnovu kojih je moguće promeniti naziv zgrade ili objekta su: 1. dozvola za puštanje objekta u funkciju ( u slučaju promene naziva zgrade ili objekta u vezi sa njihovom rekonstrukcijom, kao i promene namene zgrade ili objekta u vezi sa njihovom rekonstrukcijom ili kada je potrebna rekonstrukcija); 2. akt nadležnog organa državna vlast ili organ lokalne samouprave (u slučaju promjene naziva zgrade ili objekta ili naziva i namjene zgrade ili objekta koji nije u vezi sa njegovom rekonstrukcijom); 3. odluka vlasnika (u slučaju promjene naziva zgrade ili objekta, kada njihova rekonstrukcija nije potrebna i nije u vezi sa promjenom namjene zgrade ili objekta).

Promjena kategorije i namjene prostorije

U vezi sa poništenjem Naredbe gradonačelnika Moskve br. 378-RM od 11. aprila 2000. godine „O Pravilniku o jedinstvenoj proceduri za pred-projektnu i projektnu pripremu izgradnje u Moskvi“, posebni propisi za odobravanje prenamjena (promjena funkcionalne namjene prostorija) nije uspostavljena u Moskvi.

Trenutno postoji sljedeća procedura odobravanja:

Naručivanje i prijem tehničke dokumentacije za objekat.
Podnošenje zahtjeva za ponovno profilisanje (promjena funkcionalne namjene) Prefekturi Distrikta.
Dobivanje dozvole od Prefekture za prenamjenu prostorija.
Izrada projektne dokumentacije za novu namjenu prostora.
Usklađivanje projektne dokumentacije sa nadzornim organima i tijelima.
Promjena kompletan paket dokumenti Moskovskom stambenom inspektoratu okruga za dobivanje dozvole za preuređenje / rekonstrukciju prostorija (za nestambene prostorije u stambenim stambenim zgradama)
Popravci i građevinski radovi strogo u skladu sa dogovorenim projektnu dokumentaciju.
Puštanje objekta u rad nakon završenih sanacijskih i građevinskih radova (za nestambene prostore u stambenim zgradama)
Naručivanje i prijem tehničke dokumentacije za objekat sa naznakom nove namjene prostora.
Izmjene i dopune uvjerenja o državna registracija prava (ako je potrebno)

PAŽNJA!

Uredba Vlade Moskve br. 999-PP od 28. oktobra 2008. godine „O racionalizaciji smještaja kancelarijskih i velikih maloprodajnih objekata na teritoriji Centralnog administrativnog okruga Moskve“ uvela je niz ograničenja za promjenu funkcionalne namjene ne -stambene prostorije u Centralnom administrativnom okrugu Moskve.

Poteškoće koje nastaju prilikom dogovora o prenamjeni:

Potrebna je saglasnost vlasnika prostora za prenamjenu.
Jasna argumentacija preporučljivosti promjene funkcionalne namjene prostorija prilikom podnošenja zahtjeva Prefekturi.
Ukoliko su prostori podređeni, potrebno je ovaj prostor brisati iz registra prostorija ovog odjeljenja.

PAŽNJA!

Trenutno je u Moskvi nemoguće prenamijeniti dječje predškolske ustanove.

Troškovi odobrenja prenamjene prostorija u stambenim zgradama

(BTI dokumenti bez crvenih linija)

Faze / Cijena, rub	Datum završetka, dani	Bilješka
PROJEKTNA DOKUMENTACIJA:
TZK (tehnički izvještaj) od 15 000 Projekat koji se sastoji od sekcija: Od 15 000 Konstruktivna rješenja (CD) od 15 000 Elektroprojekat (EP) od 15 000 Od 15 000 Grijanje i ventilacija (HVAC) od 15 000 Klima uređaj (HVAC) od 15 000 Radovi na rekonstrukciji (RR) od 15 000 Tehnologija (TX) od 15.000	5-35	ovisno o snimci i složenosti preuređenja.
koordinacija: - Rospotrebnadzor Primanje naloga od Moskovskog stambenog inspektorata sa promjenom funkcionalne namjene. od 45000	60
POPRAVKE
Puštanje prostora u funkciju. Dobivanje potvrde o završenoj rekonstrukciji od 60 000
Izmjene i dopune Državnog poreznog zakona. od 40 000		Zvanična plaćanja

Troškovi odobrenja preprofilacije u stambenim zgradama

(BTI dokumenti sa crvenim linijama)

apartmani: kazna 2.500 rub. Zakon o upravnim prekršajima Ruske Federacije, klauzula 7.21,

nestambeni prostor: nov

Vlasnik:

pojedinac: 2.500, Zakon o upravnim prekršajima Moskve, klauzula 9.12,

pravno lice: 300.0000 – 350.000 Zakon o upravnim prekršajima Moskve, klauzula 9.12

Faze / Cijena, rub	Datum završetka, dani	Bilješka
Projektna dokumentacija koja se sastoji od poglavlja: Kompleks za dopunu goriva po završetku radova od 25 000 Arhitektonska i građevinska rješenja (AR) od 15 000 Konstruktivna rješenja (CD) od 15 000 Elektroprojekat (EP) od 15 000 Vodovod i kanalizacija (VK) od 15 000 Grijanje i ventilacija (HVAC) od 15 000 Klima uređaj (HVAC) od 15 000 Radovi na rekonstrukciji (RR) od 15 000 Tehnologija (TX) od 25.000	5-35	zavisno od snimka
koordinacija: - Rospotrebnadzor od 45000	60	Ako postoji dio (PP-rekonstrukcija fasade), Moszhilinspektsiya vrši koordinaciju sa Glavnim APU-om Moskomarhitekture, Moszhilinspektsiya samostalno
Puštanje prostora u funkciju. Dobivanje potvrde o završenoj rekonstrukciji. od 60 000		Izlaz inspektora Moskovskog stambenog inspektorata.
Naručite/Primite tehnički plan. Izmjene i dopune Državnog poreznog zakona. Unošenje izmjena u Jedinstveni državni registar (Rosreestr) od 40 000		Zvanična plaćanja.

Faze / Cijena, rub	Datum završetka, dani	Bilješka

(Lapach V. A.)

(“Zakon”, 2006, br. 8)

PROMJENA NAMJENE PROSTORIJA: NEKA PRAVNA PITANJA

V. A. LAPACH

V. A. Lapach, doktor pravnih nauka, prof.

Stambeno zakonodavstvo, zasnovano na posebnim društveni značaj stanovanje, afirmiše korištenje stambenih prostorija za njihovu namjenu kao jedan od svojih najvažnijih principa.

Sa uvođenjem Zakona o stanovanju Ruska Federacija od 29. decembra 2004. N 188-FZ, u našem zakonodavstvu su po prvi put našla svoje rješenje mnoga praktična pitanja u vezi s postupkom promjene namjene prostorija, posebno prijenosom stambenih prostorija u nestambene i obrnuto .

U važećem stambenom zakonodavstvu centralni pojam je objekat stambenog prava - stambeni prostor, koji je prepoznat kao izolirani prostor koji je nekretnina i pogodan za stalni boravak građana (ispunjavajući utvrđene sanitarno-tehničke propise i propise, druge zakonske uslove). ).

Kao stambene prostorije priznaju se:

stambeni objekat - individualno definisan objekat, koji se sastoji od prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim boravkom u njoj;

stan - konstruktivno odvojena prostorija u stambene zgrade, omogućavajući direktan pristup prostorijama zajednička upotreba u takvoj kući i koja se sastoji od jedne ili više prostorija, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namijenjenih zadovoljavanju domaćinskih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim boravkom u takvoj posebnoj prostoriji;

soba - dio stambene zgrade ili stana, namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu.

Poseban položaj u taksonomiji stanovanja zauzima stambena zgrada kao skup od dva ili više stanova koji imaju samostalne izlaze ili na zemljišnu parcelu uz stambenu zgradu ili na zajedničke prostorije u takvoj zgradi. Stambena zgrada sadrži elemente zajedničke imovine vlasnika prostorija u takvoj zgradi.

Nije dozvoljeno korištenje pomoćnih prostorija kao stambenih prostorija, kao ni prostorija koje su dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Novo stambeno zakonodavstvo, kao i prethodno, zasnovano na posebnom društvenom značaju stanovanja, odobrava korištenje stambenih prostorija za njihovu namjenu kao jedno od najvažnijih načela (član 1. člana 1. Zakona o stanovanju). Stambeni prostori su namjenjeni za boravak građana. Ova odredba ostaje na snazi za specijalizirane stambene prostorije, koje uključuju uslužne stambene prostore; stambeni prostori u studentskim domovima; stambene prostorije fleksibilnog fonda; stambene prostorije u kućama sistema socijalne zaštite; stambene prostorije fonda za privremeno naseljavanje interno raseljenih lica; stambene prostorije fonda za privremeno naseljavanje lica priznatih kao izbjeglice; stambeni prostor za socijalnu zaštitu određenih kategorija građana (čl. 1, član 92. Zakona o stanovanju). Međutim, treba imati na umu da ciljana priroda gore navedenog stambenog fonda postavlja strože (u poređenju sa običnim stambenim prostorima) zahtjeve za pravni režim i proceduru korištenja specijalizovanog stanovanja. Uredbom Vlade Ruske Federacije od 26. januara 2006. N 42 odobrena su Pravila za razvrstavanje stambenih prostorija u specijalizovani stambeni fond i Standardni ugovori unajmljivanje specijalizovanih stambenih prostorija. Prema ovim Pravilima, korišćenje stambenog prostora kao specijalizovanog prostora dozvoljeno je tek nakon što je stambeni prostor razvrstan kao posebna vrsta stambenog prostora specijalizovanog stambenog fonda u skladu sa ovim Pravilima. U skladu sa članom 12. Pravila, vrši se uključivanje stambenih prostorija u specijalizovani stambeni fond uz dodelu takvih prostorija određenoj vrsti stambenih prostorija specijalizovanog stambenog fonda i isključenje stambenih prostorija iz navedenog fonda. na osnovu odluke organa upravljanja državnim, odnosno opštinskim stambenim fondom, uzimajući u obzir uslove utvrđene ovim Pravilnikom.

Ovo pravilo ukazuje da između opšti koncept stambenog fonda i koncepta specijalizovanog stambenog fonda postoji rodno-specifični odnos. Promjenu pravnog režima stambenih prostorija karakterišu pojmovi „uključivanje“ prostora u specijalizovani stambeni fond i „isključivanje“ istog iz ovog fonda. Stambeni prostori uključeni u specijalizovani stambeni fond moraju dobiti dodatne atributne karakteristike jednog od podvrsta specijalizovanog stambenog fonda (kancelarija, itd.). Istovremeno, formulirani su određeni zahtjevi koje moraju ispunjavati prostorije jednog ili drugog podtipa. Dakle, uslužni stambeni prostori obuhvataju zasebne stanove, a nije dozvoljeno izdvajanje prostorija za uslužne stambene prostore u stanovima u kojima živi više stanara i (ili) vlasnika stambenih prostorija.

Spavaonice su kuće ili dijelovi kuća posebno izgrađeni ili preuređeni za ove namjene, prostorije opremljene namještajem i drugim predmetima neophodnim za život građana. Stambeni prostor u hostelu daje se građanima u iznosu od najmanje 6 kvadratnih metara. metara stambenog prostora po osobi. Prema istoj normi, za 1 osobu predviđene su stambene prostorije manevarskog zaliha.

Kuće sistema socijalnih usluga obuhvataju posebno izgrađene ili preuređene zgrade opremljene opremom neophodnom za osiguranje života i sigurnosti građana. U kućama sistema socijalne službe stambeni prostori su opremljeni za obavljanje aktivnosti medicinske, psihološke i socijalne prirode, izvodljivih radna aktivnost, kao i druge stambene prostorije koje se mogu koristiti za održavanje života.

Svi ovi specifični zahtjevi samo pojašnjavaju, ali ni na koji način ne mijenjaju glavnu namjenu stambenog prostora.

Ukoliko se stambeni prostor isključi iz specijalizovanog fonda, takav prostor gubi svoje specifične karakteristike, ali zadržava opšti pravni režim stambenog prostora.

Zakon ne predviđa mogućnost promjene namjene specijalizovanih stambenih prostorija direktnim prenošenjem iz jedne vrste u drugu. Ukoliko je moguće i prikladno, specijalizovane stambene prostore treba isključiti iz specijalizovanog fonda i uključiti u drugu vrstu ovog fonda.

Pravni režim stambenog prostora i njegova namjena omogućavaju korištenje stambenih prostorija za realizaciju profesionalna aktivnost ili pojedinac preduzetničku aktivnost građani koji tu žive na zakonit način, ako se time ne krše prava i legitimni interesi drugih građana, kao i uslovi koje stambeni prostor mora ispunjavati (član 2. člana 17. Zakona o stanovanju). Ova dozvola se odnosi na građane koji žive u stambenim prostorijama po bilo kom pravnom osnovu (vlasništvo, zakup, besplatno korišćenje), uključujući i one koji žive u specijalizovanim stambenim prostorijama. Ovakvo korištenje ne mijenja dominantnu namjenu stambenog prostora, te stoga prostorije i dalje ostaju stambene u ovom slučaju. Istovremeno, zakon zabranjuje postavljanje industrijske proizvodnje u stambene prostore (tačka 3. člana 17. Zakona o stanovanju) zbog činjenice da je takva upotreba nespojiva sa osobama koje žive u istim prostorijama. Zakon ne sadrži naznake znakova industrijska proizvodnja, koji se ne može smjestiti u stambeni prostor, stoga se u spornim slučajevima treba voditi Sveruski klasifikator vrste ekonomska aktivnost, proizvodi i usluge OK 004-93.

Pravni režim stambenog prostora se radikalno mijenja u dva slučaja: a) priznavanje stambenih prostorija nepodobnim za stanovanje; b) prenos stambenog prostora u nestambeni prostor.

U prvom slučaju, službeno se priznaju stambeni prostori koji su stvarno nepogodni za stanovanje. Prilikom ocjenjivanja usklađenosti objekta u funkciji sa utvrđenim zahtjevima, provjerava se njegovo stvarno stanje. Istovremeno se vrši procjena stepena i kategorije tehničkog stanja građevinskih konstrukcija i stambene zgrade u cjelini, stepena njene otpornosti na vatru, uslova za osiguranje evakuacije stanovnika u slučaju požara. , sanitarne i epidemiološke zahtjeve i higijenske standarde, sadržaj hemikalija i hemikalija potencijalno opasnih za ljude. biološke supstance, kvalitet atmosferski vazduh, nivo pozadinskog zračenja i fizički faktori izvori buke, vibracije, prisutnost elektromagnetnih polja, mikroklimatski parametri prostorije, kao i lokacija stambenog prostora.

Spisak osnova za proglašenje stambenog prostora nepodobnim za stanovanje i stambene zgrade nesigurno i podložno rušenju dato je u Odjeljku III Pravilnika o priznavanju prostorija kao stambenih, stambenih prostorija neprikladnih za stanovanje i stambene zgrade kao nesigurnih i podložnih rušenju, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 28. januara, 2006 N 47.

Opći osnov za proglašenje stambenog prostora neprikladnim za stanovanje je prisustvo identifikovanih štetnih faktora u ljudskom okruženju koji ne omogućavaju osiguranje sigurnosti života i zdravlja građana. Razlozi koji dovode do ovog stanja su vrlo raznoliki:

— kritično smanjenje na neprihvatljiv nivo pouzdanosti, čvrstoće i stabilnosti građevinskih konstrukcija i temelja;

- promjene okruženje i mikroklimatskih parametara stambenog prostora koji ne dozvoljavaju usklađenost sa potrebnim sanitarno-epidemiološkim zahtjevima i higijenskim standardima u pogledu sadržaja hemijskih i bioloških supstanci potencijalno opasnih za ljude, kvaliteta atmosferskog zraka, nivoa pozadinskog zračenja i fizičkih faktora prisustva izvora buke, vibracija, elektromagnetnih polja;

— prekoračenje sanitarnih i epidemioloških pokazatelja sigurnosti u pogledu fizičkih faktora (buka, vibracije, elektromagnetni i jonizujuće zračenje) kada je inženjerskim i projektantskim rješenjima nemoguće svesti kriterijume rizika na prihvatljiv nivo;

- lokacija stambenog prostora u opasnim područjima klizišta, muljni tokovi, snježne lavine, kao i na područjima koja su godišnje poplavljena poplavnim vodama i na kojima je inženjerskim i projektantskim rješenjima nemoguće spriječiti plavljenje teritorije. Stambene zgrade koje se nalaze u ovim zonama su prepoznate kao nesigurne i podložne rušenju.

Postoje i drugi razlozi zbog kojih se stambena nekretnina može smatrati nepogodnom za stanovanje. Priznanje stambenih objekata nepogodnim za stanovanje građana, kao i stambene zgrade nesigurnim i podložnim rušenju, vrši interresorna komisija.

Na osnovu rezultata rada komisija donosi jednu od sljedećih odluka:

- o usklađenosti prostora sa zahtjevima za stambeni prostor i njegovoj podobnosti za stanovanje;

- o potrebi i mogućnosti izvođenja velikih popravki, rekonstrukcije ili preuređenja (po potrebi uz studiju izvodljivosti) kako bi se karakteristike stambenog prostora izgubljenog tokom eksploatacije uskladile sa utvrđenim zahtjevima i nakon njihovog završetka - o nastavku postupka ocjenjivanja;

- o neusklađenosti prostora sa zahtjevima za stambene prostore, sa navođenjem razloga po kojima je prostor prepoznat kao nepogodan za stanovanje;

- o priznavanju stambene zgrade nesigurnom i podložnom rušenju.

Odluka se donosi većinom glasova članova komisije i donosi se u formi zaključka. Ako je broj glasova “za” i “protiv” pri donošenju odluke jednak, odlučujući je glas predsjednika komisije. U slučaju neslaganja sa odlukomčlanovi komisije imaju pravo da svoje izdvojeno mišljenje iskažu u pisanoj formi i prilože ga zaključku.

Na osnovu dobijenog zaključka, odgovarajući savezni organ izvršna vlast, izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, organ lokalne uprave donosi odluku i izdaje naredbu kojom se navodi dalju upotrebu prostorija, uslovi preseljenja fizičkih i pravna lica ako je kuća prepoznata kao nesigurna i podložna rušenju ili je prepoznata potreba za popravkom i restauracijom.

Ako je stambena zgrada priznata kao nebezbedna i podložna rušenju, ugovori o najmu i zakupu stambenih prostorija se raskidaju u skladu sa zakonom.

Za takve slučajeve, kada su stambena prava građana pretrpjela značajnu štetu, zakon utvrđuje povlaštenu zaštitu za lica koja žive u stambenim prostorijama u kojima se nalazi ugovor o socijalnom najmu. Na osnovu čl. Art. 86., 87. Zakona o stanovanju, takvim licima, kako u slučaju priznanja stambenog prostora kao nepogodnog za stanovanje, tako iu slučaju priznanja stambenog objekta kao podložnog rušenju, obezbjeđuju se drugi komforni stambeni prostori. po ugovorima o socijalnom zakupu od strane državnog organa ili organa lokalne samouprave koji je doneo odgovarajuću odluku.

Dakle, proglašenje stambenog prostora nepodobnim za stanovanje povlači ozbiljnu pravnu posljedicu u vidu pravne nemogućnosti da ljudi borave u takvim prostorijama. Međutim, to ne znači da se takve prostorije automatski isključuju iz stambenog fonda, jer se u slučaju velikih popravaka (rekonstrukcija, preuređenje) mogu vratiti potrošačke kvalitete prostorija.

Ako je nepodobnost za stanovanje kritična, ne može se otkloniti ili je stambena zgrada podložna rušenju, prostor se, naravno, isključuje iz stambenog fonda (zbog rušenja ili prelaskom u nestambeni fond).

Dakle, ne postoji neprelazna granica između proglašenja stambenog prostora nepodobnim za stanovanje i premještanja stambenog prostora u nestambeni: pod određenim uvjetima, prostor koji nije pogodan za stanovanje može se ipak prenijeti u nestambeni. Međutim, pravila koja uređuju postupak premještanja stambenog prostora u nestambeni prostor (poglavlje 3. Zakonika o stanovanju) usmjerena su na drugačiju situaciju, kada se namjena prostora mijenja ne zbog neprikladnosti za stanovanje, već zbog činjenica da je njegovo korištenje u svrhe koje nisu vezane za život, više u skladu sa ekonomskim ili drugim interesima vlasnika. Kako proizilazi iz st. 1, 2 čl. 23. Zakona o stanovanju, promjenu namjene stambenog prostora prelaskom u drugu kategoriju može pokrenuti samo vlasnik prostora ili lice koje on ovlasti (podnosilac zahtjeva). Organ koji vrši prenos prostorija je organ lokalne samouprave u mjestu u kojem se prenose prostori. Podnosilac zahtjeva ovom organu podnosi zahtjev za prenos prostorija; vlasnički dokumenti za prostor koji se prenosi (originali ili ovjerene kopije); plan prostora koji se prenosi sa svojim tehnički opis(ako je prostor koji se prenosi stambeni, tehnički pasoš tog prostora); tlocrt kuće u kojoj se nalazi prostorija koja se prenosi; projekat za rekonstrukciju i (ili) preuređenje prostora koji se prenosi (u slučaju da je rekonstrukcija i (ili) preuređenje potrebna da bi se obezbijedilo korištenje tog prostora kao stambenog ili nestambenog prostora) pripremljen i izveden u propisanim rokovima način. Zabranjeno je zahtijevati predočenje drugih dokumenata. Odluka o prijenosu ili odbijanju prijenosa mora se donijeti najkasnije u roku od 45 dana od dana podnošenja neophodna dokumenta organu koji vrši prenos. Odbijanje prenosa moguće je samo u ograničenom broju slučajeva navedenih u stavu 1. čl. 24 LC: propust podnosioca zahteva da dostavi traženu dokumentaciju; podnošenje dokumenata pogrešnom organu; nepoštovanje odredbi čl. 22 LCD uslovi za prenos prostorija; neusklađenost projekta za rekonstrukciju i (ili) preuređenje stambenog prostora sa zakonskim zahtjevima.

Uslovi pod kojima je nemoguć prenos stambenog prostora u nestambeni prostor formulisani su u čl. 22 LCD-a u obliku iscrpne liste:

— pristup prostoriji koja se prenosi je nemoguć bez korišćenja prostorija koje omogućavaju pristup stambenim prostorijama, ili ne postoji tehnička mogućnost da se takav pristup opremi u ove prostorije;

— preneseni prostor je dio stambenog prostora ili ga vlasnik ove prostorije ili drugi građanin koristi kao mjesto stalnog boravka;

- stan u stambenoj zgradi se ne nalazi na prvom spratu navedene zgrade ili iznad prvog sprata, već je prostor koji se nalazi neposredno ispod stana koji se pretvara u nestambeni prostor stambeni.

U stavu 4. čl. 22 LCD:

- takve prostorije ne ispunjavaju utvrđene uslove ili ne postoji mogućnost da se obezbijedi da takve prostorije ispunjavaju utvrđene zahtjeve;

- vlasništvo nad takvim prostorom je opterećeno pravima bilo kojeg lica.

Prijenos stambenog prostora u nestambeni prostor stvara znatno više problema nego obrnuti prijenos. To se lako objašnjava činjenicom da, u pravilu, članovi porodice vlasnika, a ponekad i druge osobe, imaju pravo korištenja stambenih prostorija. Primjenjivo u čl. 22 Zakonika o stanovanju, upućivanje na teret vlasništva nad prenesenim prostorom odnosi se prvenstveno na takve tipične situacije. Članom 31. stav 1. Zakona o stanovanju građani koji žive zajedno sa vlasnikom u stambenom prostoru koji mu pripada dijele se na članove porodice (supružnik, djeca, roditelji) i druga lica koja se mogu priznati kao članovi porodice ako su nastanjeni od strane vlasnika kao članova njegove porodice. Iz stava 2. istog člana, članovi porodice vlasnika stambenog prostora imaju pravo korištenja ove stambene prostorije na ravnopravnoj osnovi sa njenim vlasnikom, osim ako sporazumom vlasnika i članova njegove porodice nije drugačije određeno. Osim toga, na osnovu čl. Art. 33, 34 Zakonika o stanovanju, samostalna prava korištenja stambenog prostora imaju legatar i građanin koji živi u stambenom prostoru na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licima.

Na prvi pogled, pravo na korištenje stambenih prostorija od strane članova porodice je sekundarno iu potpunosti zavisi od sudbine odgovarajućeg prava vlasnika. S tim u vezi, ako se vlasnik odriče prava na stambeni prostor u korist prava na nestambeni prostor, u namjeri da izvrši takav prijenos, članovi porodice ne mogu se pozivati na činjenicu da je stambeni prostor opterećen njihovim pravima. Međutim, ovaj zaključak nam se čini netačnim. Članovi porodice gube pravo korištenja stambenih prostorija u slučaju prijenosa vlasništva nad stambenom zgradom ili stanom na drugu osobu (tačka 2. člana 292. Građanskog zakonika), međutim, prijenos stambenog prostora u nestambeni prostor ne može se smatrati prijenosom vlasništva nad prostorom na drugo lice. Stav 3. istog člana omogućava članovima porodice vlasnika da traže otklanjanje povrede prava na stambeni prostor od bilo kog lica, uključujući i vlasnika lokala. Pored toga, treba imati u vidu da u skladu sa stavom 3. čl. 35. Porodičnog zakonika, za izvršenje transakcije raspolaganja nekretninama potrebna je notarsko ovjerena saglasnost supružnika vlasnika stambenog prostora koji je u zajedničkoj zajedničkoj svojini (pravni režim imovine supružnika).

Shodno tome, članovi porodice mogu uložiti prigovor na prenos stambenog prostora u nestambeni prostor, pozivajući se na opterećenje prava svojine svojim pravima.

Problem osiguranja prava na stambeni prostor koji se prenosi je samostalan. Činjenica je da norme poglavlja XIII Zakona o hipoteci koje se primjenjuju u ove svrhe automatski prestaju da važe čim objekt izgubi status stanovanja. Čini se da bi praktično jedini način da vlasnik stambenog prostora pod hipotekom otkloni prigovore hipotekarnog povjerioca na prijenos prostora u nestambeni prostor bio da zaključi pismeni ugovor između njega i hipotekarnog vjerovnika o obnovi ili zamjeni stana. prostorije prebačene u nestambene prostorije (po analogiji sa stavom 3 člana 36 Zakona o hipoteci). Naravno, u ovom slučaju nema fizičkog uništavanja stambenog prostora, kao objekta materijalnog svijeta on ostaje, već u drugom pravnom svojstvu nestambenih prostorija, što se može smatrati značajnim pogoršanjem sigurnosti. obaveze i može dovesti do zahteva hipotekarnog poverioca za prevremeno ispunjenje obaveze obezbeđene hipotekom.

Treba napomenuti da sudbina vlasništva nad stambenim prostorom prilikom njegovog prijenosa u nestambeni, kao i prilikom njegovog vraćanja, nije sasvim jasna.

Ovo pravo, očigledno, ne prestaje, jer prenos prostora u drugu kategoriju nije predviđen kao osnov za prestanak prava svojine ni građanskim ni stambenim zakonodavstvom. Kao poseban osnov za prestanak vlasništva nad stambenim prostorom, Građanski zakonik Ruske Federacije ukazuje samo na loše upravljanje stambenim prostorom (član 293. Građanskog zakonika), međutim, u odnosu na prijenos, ovaj osnov se teško može koristiti. Ali, s druge strane, po završetku prenosa, pravo svojine na stambenim prostorima više ne postoji u onom obliku u kojem je prvobitno nastalo usled duboke promene pravnog režima predmeta prava (čak i ako je , sam po sebi, fizička svojstva ostaje ista). Obrnuti prenos (sa nestambenog u stambeni prostor) takođe stvara određeni konceptualni problem, budući da prenos nije preciziran u zakonu kao osnov za nastanak vlasništva nad stambenim prostorom. Takav osnov također ne može biti odluka o prijenosu ili akt komisije za prijem (član 23. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije), budući da su ovi akti osnova samo za korištenje prostora kao stambenog, ali ne i za nastanak punog prava vlasništva.

Očigledno, u takvim situacijama suočeni smo sa nekim viškom zakonska regulativa, dok bi u nekim regulatornim kontekstima bilo bolje ne naglašavati, već izgladiti i izravnati sigurnosne karakteristike stambenih i nestambenih prostorija. Na primer, nemački zakon od 15. marta 1951. godine sadrži direktnu naznaku da se pravila koja se odnose na pravo svojine na stambenim prostorijama primenjuju na pravo svojine na nestambenim prostorijama (stav 1. stav 1.). U Zakonu o stanovanju Rusije, konvergencija pravni režimi stambene i nestambene prostorije mogu se pratiti i, na primjer, u čl. 36, kojim se uređuju pitanja svojine na zajedničkoj imovini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Uprkos tome što se zakonodavac do sada suzdržavao od toga mi pričamo o tome kako za stambene tako i za nestambene prostore, ovaj roman se već može smatrati značajnim pomakom u odnosu na čl. 290. Građanskog zakonika, koji i dalje govori o zajedničkoj imovini vlasnika stanova u stambenoj zgradi.

Naravno, režimske razlike između stambenih i nestambenih prostorija ne mogu i nikada neće biti u potpunosti otklonjene, međutim, ako se ima u vidu da se pri prenošenju stambenih prostorija u nestambene (i pri vraćanju) manje govori o promjenom materijalnog predmeta pravnog odnosa, ali bi o promjeni svrhe iste stvari bilo potrebno tražiti regulatorna rješenja koja bi pojednostavila probleme koji se javljaju u ovom slučaju.

——————————————————————

Ne postoji posebna definicija nestambene imovine, ali postoji niz znakova koji omogućavaju da se objekt klasifikuje kao nestambeni.

Nestambeni prostori su nekretnine, ali ne nužno odvojeni objekti, već odvojeni dijelovi zgrada jasno ocrtani granicama.

Nestambeni objekti se ne mogu koristiti za stanovanje.

Kada su klasificirani, funkcionalna namjena nestambenih prostorija treba koristiti u različite svrhe, neki od njih podliježu korištenju samo s posebnim vrstama završne obrade, a potpuno su neprihvatljivi za druge svrhe.

Nestambena zgrada može imati namenu preduzeća Catering kao kafić, restoran, bar. Međutim, moraju postojati prostorije za kuvanje, skladištenje i rezanje hrane, moraju biti u skladu sa sanitarnim i higijenskim standardima - biti obložene zastakljenim keramičke pločice, imaju posebnu podnu oblogu itd.

Nešto drugačiji zahtjevi za medicinske prostorije. ustanove, a sasvim drugačije - kada se u nestambenim nekretninama nalaze teretana, fitnes centar, vrtić, kancelarija, apoteka i sl., i to ne samo za san. zahtjevima, ali i za sigurnost od požara.

Tačno poznavanje i umeće da proverite proverom dokumenata koji konkretno ukazuju na vrstu nestambenog prostora i njegovu namenu veoma je važno kada:

prodaja;
akvizicija;
najam itd.

Kupac ili zakupac traži nestambeni prostor za određenu namjenu, što će mu omogućiti uštedu kupovinom ili iznajmljivanjem točno površine koju traži, odgovarajuće namjene i tražene završne obrade.

U procesu pripreme papirologije za otvaranje obrta otklanjaju se brojni problemi ako dokumentacija o nekretninama sadrži evidenciju o namjeni prostora koji odgovara području djelatnosti.

Prilikom registracije za katastarski upis kod Komiteta za državnu imovinu (klauzula 16, dio 2, član 7 Zakona br. 221-FZ od 24. jula 2007.), podaci o namjeni prostora (stambene, nestambene) također će biti snimljeno.

Veoma je važno dokazati da stambena zgrada ima nestambenu namjenu, inače se prostor ne može koristiti za poslovnu djelatnost.

Pravila za održavanje EDGP-a, odobrena od strane RF PP od 18.02.1998. N 219, propisuju naznaku glavne namjene prostorija prema ZTI, a klauzula 67 zahtijeva vođenje evidencije o promjenama.

To znači da ako trebate promijeniti namjenu, trebate izvršiti prilagođavanja u bazi podataka Jedinstvenog državnog registra i Državnog odbora za imovinu, kao iu svojim vlasničkim dokumentima - to je važno.

Ne samo njegov građanskopravni status, već i visina zakupnine i kupoprodajna cijena ovise o tome kako su nestambeni prostori dizajnirani sa stanovišta njihove namjene.

Sada pređimo na vrste namjena nestambenih prostorija.

Namjena nestambenih prostorija

Namjena nestambenih prostorija je vrsta površine, koja je evidentirana u dokumentima i određuje mogućnosti korištenja i može poslužiti kao ograničenje.

U početku, kada se gradi objekat, na tlocrtima je naznačena namjena u skladu sa eksplikacijom, koja nakon puštanja u rad dobija namjenu koja se pojavljuje u dokumentima (na osnovu projekta).

I u stambenoj zgradi mogu se dodijeliti nestambeni prostori, a u pojedinačnim nestambenim zgradama ove površine, u skladu sa projektnom dokumentacijom, mogu se imenovati:

ljekarna;
trgovina;
ured;
stomatološka ordinacija;
biblioteka;
zabavni centar itd.

Ali u svakom takvom slučaju, nestambeni objekat odmah dobije namjenu upisanu u dokumentaciji.

Jasna dodjela prostora jednom ili drugom ciljnom tipu može ograničiti obim korištenja zbog neusklađenosti sa protivpožarnim, sanitarnim i drugim zahtjevima i standardima>.

Nestambeni prostor na besplatno korištenje

Postoji trik za proširenje područja korištenja nekretnina nazvavši ih nestambenim prostorima za besplatno korištenje. Šta je ovo - nestambeni prostor za besplatno korištenje?

Riječ je o univerzalnim objektima koje stanari mogu koristiti za različite profile djelatnosti, osim posebnih.

Prostorije za slobodno korištenje (u daljem tekstu PSN) mogu imati različite površine, koje pri lociranju ureda, maloprodajni objekti može se lako podijeliti ugradnjom montažnih pregrada i organiziranjem potrebnog broja odjeljaka.

Sa PSN-om ima manje problema tokom organizacije vlastiti posao, lakše ih je iznajmiti i prodati, dok je trošak znatno veći nego kod specifične veze sa svrhom rada.

Postoji mnogo opcija za korištenje PSN-a, ali takve prostorije se ne mogu nazvati 100% univerzalnim; ponekad će specifičnosti odabranog područja djelovanja zahtijevati dodatna odobrenja i ponovnu registraciju.

Kako promijeniti namjenu teritorije?

Mnogi građani postavljaju pitanje: "Kako promijeniti namjenu nestambenih prostorija?" Hajde da to shvatimo.

Ako novi pravac djelatnosti ne podrazumijeva drastične zahvate u rasporedu i dizajnu prostorija, tada promjena namjene nestambene nekretnine neće biti posebno skupa ni u vremenu ni u novcu.

Na vlastitu inicijativu, zakupcu se ne daje pravo da mijenja namjenu nekretnine, već samo uz saglasnost vlasnika ili po njegovom uputstvu, izvršenom od strane notara.

Za bilo koju vrstu aktivnosti morat ćete dobiti odobrenje u obliku zaključka Državne vatrogasne inspekcije na nivou okružne vatrogasne inspekcije.

Dalje, važno je dobiti mišljenje Rospotrebnadzora, jer je to tijelo zaduženo za dostojanstvo. epid. dozvole, bez papira ovog organa nemoguće je započeti rad ugostiteljskog objekta, trgovine i sl. Morate naručiti planove za sobe ispod i iznad od BTI.

Čak i ako je sam vlasnik potpuno uvjeren da su prostorije prikladne i ispunjavaju sve zahtjeve, onda njegovo povjerenje ne znači ništa bez dokumenta stručnjaka Rospotrebnadzora.

Onda se treba pripremiti:

vlasnički listovi za imovinu;
potvrda o registraciji;
eksplikacija, tlocrti;
potvrda o tehničkom stanju građevinskih konstrukcija (iz ZTI);
nedavni dokument o vrijednosti inventara (iz BTI);
papir iz stambeno-komunalnih službi koji potvrđuje da nema dugovanja za plaćanje komunalija.

Paket dokumenata sa zahtjevom vlasnika (ili zakupca u njegovo ime) treba dostaviti Prefekturi Distrikta. Dobivši pozitivan odgovor, možete prilagoditi namjenu prostorija u Jedinstvenom državnom registru.

Kada započinjete aktivnosti u novoj oblasti, važno je ne zaboraviti obavijestiti Rospotrebnadzor o tome (član 8. Federalnog zakona br. 294).

Promjena funkcionalne namjene nestambenih prostorija

Vlasnik nestambene nekretnine ili njegov ovlašteni zastupnik, uključujući i zakupca, ima pravo promjene namjene.

Ispravka papira će biti potrebna ukoliko je u vlasničkim dokumentima naznačena namjena prostora, koja ne odgovara trenutno potrebnoj za ostvarivanje namjera preduzetnika.

Potrebno je izvršiti niz radnji, čiji će rezultat biti unošenje promjena u listu promjena u Jedinstvenom državnom registru i na vlasničke dokumente.

Ovakvi postupci se ne provode riječima, potrebno je napraviti plan ne samo svog sprata, već i tlocrte iznad i ispod vaših prostorija, sa objašnjenjem i dijagramima postojećih komunikacija, te razraditi opciju prenamjene prostora sa specijalisti.

Prenamjena najčešće zahtijeva:

promjene u ožičenju komunikacijskih i električnih mreža uz ugradnju dodatnih sanitarnih čvorova. one. uređaji itd.;
ugradnja novih otvora prozora i vrata ili promjena parametara postojećih;
ventilacijski uređaji;
ugradnja tehnološke opreme;
prijenos particija;
izvođenje posebnih završnih obrada unutrašnjih površina i podova;
popravke i radikalne promjene izgled fasada, sa ulaznim uređajem itd.

Sve ovo znači da vam je potreban projekat, a pre nego što ga naručite, važno je dobiti tehničko mišljenje od BTI-a o stanju nosivih konstrukcija i granicama rekonstrukcije. Sljedeći redoslijed radnji je sljedeći:

Sa starom potvrdom o vlasništvu, katastarskim i tehničkim pasošima, vlasnik se mora prijaviti u Jedinstveni državni registar nepokretnosti, gdje će izdati novu potvrdu, te će se upisati ispravni upisi u njihov registarski list, a sada i nestambeni imovina će biti uvrštena sa novim profilom, odnosno sa promijenjenom namjenom korištenja.

Aktivnosti kao sto su stomatologija, kozmetički salon, obrazovne ustanove, ne može se implementirati osim ako nije posebno naznačena ova namjena prostorija.

Nezakonito je obavljanje djelatnosti ako nestambeni prostor ne odgovara svojim funkcijama, pa prvo treba uskladiti dokumentaciju o nekretninama sa svojim planovima, pa tek onda promovirati posao.