入り口司法慣行: 売買契約書の価格は過小評価されており、実際の価格は領収書によって転送されます。 将来の不動産の売買契約に関する司法実務
2011 年 7 月 11 日付ロシア連邦最高仲裁裁判所本会議決議第 54 号「将来作成または取得される不動産に関する契約から生じる紛争の解決に関するいくつかの問題について」が採択されました。
1. 売買契約の対象となる将来の不動産物件
重要な説明: 将来の不動産物件の売買契約の対象は、不動産が作成、登録され、地籍番号を取得していない前であっても、適切に個別化することができます。
決議第 54 号の第 2 項の規定によれば、将来作成または取得される不動産の売買契約に地籍番号の記載がないことは、当事者が地籍番号を記載していないという事実を確認するものではありません。契約対象物の処分について合意した。
裁定取引の実践売買契約に基づいて不動産は、ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議による説明によって確保された。 同氏は、将来の不動産物件の売買契約の主題は、買い手への契約に基づいて譲渡された不動産を確立することを可能にする他の方法で個別化できると指摘した。 たとえば、これは将来の建物のおおよその面積、建設中のオブジェクトの位置、で定義されたプロパティのプロパティなどです。 プロジェクトのドキュメント。 さらに、ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議は、たとえ協定の主題を個別に特定するのに十分なデータが含まれていないとしても、この協定は締結されていないとは認定できないという事実を明らかにしました。契約に基づく不動産の引受けと譲渡の行為。
決議第 54 号の第 2 項に従い、ロスリーストルの準州団体には、この状況において行動を拒否する権利はない。 州登録不動産およびそれとの取引に対する人の権利。 このように、ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議は、販売用の不動産物件を個別化する方法の具体的なリストが含まれていないロシア連邦民法第554条について拡大説明を行った。 しかし、契約締結時に統一国家登録簿への不動産の登録義務については言及しなかった。 しかし同時に、ロシア連邦最高仲裁裁判所は、そのような協定は売却される不動産の価格を規定しており、その価格は面積単位ごとに、または別の方法で設定できることを特に強調している（第555条第3項による）ロシア連邦民法典）。 別の場合には、契約は締結されません（ロシア連邦民法第550条第1項に従って）。
決議第 54 号の第 3 項では、将来の不動産の売買契約の内容に関する不確実性は、契約が締結されていないと宣言する理由とみなされる可能性があると述べています。 しかし同時に、ロシア連邦最高仲裁裁判所は、両当事者の実際の意思を確立することを可能にするいくつかのガイドラインを提供しています。 これは、契約書の条項や、当事者間の関係や商慣習の慣例から得られるその他の証拠に基づいて行うことができます。
契約の内容について話し合う際に、当事者間に合意の証拠がない場合には、売買契約は成立していないとみなされることが定められています。
将来の不動産の売買に関する契約が、その主体の個人化に関する誤解に基づいて締結されたという事実を裏付ける証拠を持っている場合には、過失を犯した当事者は、契約が破棄されたことによる損害の賠償を請求することができます。未締結と認められる。 そのためには、不動産を売却する売主の行為に罪があることを証明する必要があります。
2. 売買契約の締結将来の不動産
重要な説明: 契約締結時に売主がそのような物件を所有していない、または所有者として行動していない場合、売主はその義務の履行を強制されることはなく、また、物件の譲渡に関する国家登録も強制できません。所有権は売主自身にあります。
ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議は、強制力を伴う可能性のある2つの状況を指摘した。 売買契約の締結将来の不動産物件。 契約上の販売者が物の所有者または所有者ではない場合、販売者はそれを作成または取得するための行動を強制することはできません。 ロシア連邦民法第 487 条の第 3 項および第 4 項に従って、原告は支払った金額の返還を要求することができる お金そしてそれに利息を払うのです。 また、自分に生じた損失の賠償を請求することもできます。 この種の補償には、例えば、売買契約に定められた物件の価格とその物件の時価との差額の支払いが含まれます。
裁判所が、被告が契約の対象となる不動産の所有者であり、その未登録の所有者であるという事実の包括的な証拠を受け取った場合、仲裁裁判所は被告に対し、契約に基づく義務を履行するよう義務付けることができる（ロシア連邦民法第 398 条による）、被告は、売買契約に基づく不動産の譲渡およびその所有権の譲渡の国家登録で表明できるという要件を表明できる。
さらに、ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議は、不動産の所有権の承認と被告からの返還の要件は、特定の物品を譲渡する義務の履行を強制する要件として定義できることを特に指摘し、それに対する所有権の移転の国家登録。
3. お客様の敷地内に不動産物件を建築
重要な説明: 建設契約のステータスには、契約に基づいて他人が所有する土地に将来不動産物件を建設することを考慮した契約が含まれる場合があります。
決議第 54 号の第 6 項では、この契約に基づいて相手方の所有する土地に不動産を設置することを定めた契約であれば、そのような関係は建設契約の関係として定義されなければならないと説明されています。 。 この場合、工事を行う当事者は、契約に従って行われた工事の代金を受け取る権利を有します。 この条件が満たされない場合、当事者は、指定された金額に加えて、契約条項に定められた違約金の支払いにより損失の補償を請求することができます。 彼女は、ロシア連邦民法第 712 条の規定に従って認められた権利を行使することもできます。
お支払いの場合 工事契約は現金で行われ、建設された建物の敷地の所有権の規定により、この契約は混合契約として認定され、その関連部分では不動産の売買で規定される要件が厳密に定義されています合意は満たされるだろう。
4. 将来の不動産に関する契約を簡易組合契約として定義する
重要な説明: 各当事者が共通の目標の達成に貢献することを条件として、単純なパートナーシップ契約は不動産の将来に関する契約とみなすことができます。
簡易パートナーシップ契約とは、将来の不動産に関する契約です。 決議第 54 号のパラグラフ 7 では、次のように説明されています。 シンプルなパートナーシップ契約将来のオブジェクトに対するトランザクションの各参加者の均等な貢献を提供します。 たとえば、1 人の参加者が送金し、2 人目が仕事を実行し、3 人目が配達します。 建設資材等 シンプルなパートナーシップ契約に基づく協力の結果、完成した物件が完成します。
ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議の指示に従って、契約の基本条件に反して、パートナーの1人が不動産の譲渡という形で不動産の創設に貢献しなければならない場合、土地区画を共同所有権または賃貸権に変更し、その義務の履行を回避した場合、この場合、残りの参加者は法廷でそのような義務の履行を要求することができます。 この事実は、ロシア連邦民法第551条第3項に明記されています。 決議第7項のロシア連邦最高仲裁裁判所本会議の説明に従って、共同で設立された不動産物件の株式の所有権の承認を求める要求を表明するパートナーによる請求書。 .54 も同様に修飾する必要があります。
上記のすべての場合において、上記の要求を行う各パートナーの所有権は、満足の事実を示す司法行為に基づくそのような権利の国家登録後にのみ発生する可能性があることを考慮する必要があります。この要件の。
5. 投資契約は、独立した種類の民法契約として認定することはできません
重要な説明: 投資契約は、独立したタイプの契約とみなされません。 そのため、それぞれの場合において、そのような契約の法的性質を判断する必要があります。
決議第 54 号の第 4 項は、投資活動に関連する契約には特別な契約を設けることができないという事実を説明しています。 法的規制当事者間で生じる義務。
ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議は、この場合、仲裁裁判所はまずそのような契約（契約、売買、単純なパートナーシップ）の法的性質を確立する必要があると指摘した。 さらに、同氏は、「投資契約」の規定に従って形成された不動産物件の所有権は、国家登録の瞬間からこの契約を締結した者の間で発生する可能性があるという事実に注意を喚起した。権利が実行されます。 この事実は、ロシア連邦民法第 223 条第 2 項に明記されています。
6. 不動産売買仮契約の締結
重要な説明: 前払いに基づいて締結された不動産売買の仮契約は、将来の不動産の売買契約とみなされる可能性があります。
ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議は、決議第 54 号のパラグラフ 7 で次のように説明した。 不動産売買の仮契約将来的に作成される不動産の売買契約を締結することを約束する者の間で、総費用の大部分または対象物の全額を前払いする条件で、売買契約として定義されるべきである。将来の不動産の購入。
ロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議は、売買契約の目的の個別化要件は、予備合意書に示されている将来の契約の主題にも適用されるとの見解を示した。 そのため、事前契約で対象物が適切に個別化されている場合、ただし、たとえば不動産の地籍番号が示されていない場合、この事前契約は未締結とみなされないのです。
7. 住宅売買契約の登記手続き
重要な説明：住宅の売買に関する契約の州登録手続きは、この契約の締結時に売主が指定された物件の所有者である場合にのみ必要です。
決議第 54 号の第 9 項の規定に従って、ロシア連邦最高仲裁裁判所本会議は、国家登録は、裁判所で住宅用地の売買契約に関連して行われなければならないと説明した。締結時点では、契約の主題は売主に所有されます（ロシア連邦民法第558条第2項による）。 そうでない場合は、署名した瞬間から契約は締結されていないものとみなされます。
また、売買契約締結時に売主に属しておらず、それに応じて登録されていない住宅所有権の国家登録に関して、ロスリーストルの準州団体側が拒否の表明をしたことも立証されている。この登録がないことのみによって拒否が説明される場合には、違法とみなされる可能性があります。
8. 共同工事協定を締結。
重要な説明：決議第54号に基づくロシア連邦最高仲裁裁判所本会議の説明は、共同建設に関連する関係には適用されない。 アパート.
この声明は規制対象物に適用されます 連邦法 2004 年 12 月 30 日付け No.214-FZ 「アパートおよびその他の不動産の共同建設への参加および特定の法律の改正について」 ロシア連邦».
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3件のコメントシステムとオブザーバー
システムを、その存在が疑う余地のないオブジェクトとして定義しましょう。
システムのオブザーバーは、それが観察するシステムの一部ではないオブジェクトです。つまり、システムから独立した要素によってその存在を決定します。
システムの観点から見ると、観察者はカオスの原因であり、制御動作とシステムとの因果関係を持たない観察測定の結果の両方です。
内部オブザーバーは、どの観測チャネルと制御チャネルの反転が可能であるかに関連して、システムに潜在的にアクセスできるオブジェクトです。
外部観測者は、システムの事象の地平線 (空間的および時間的) を超えて位置する、システムにとっては到達できない可能性のあるオブジェクトです。
仮説その１。 全てを見える眼
私たちの宇宙がシステムであり、外部の観測者がいると仮定しましょう。 そして、例えば宇宙の外側から四方八方に浸透する「重力放射線」の助けを借りて、観測測定を行うことができる。 「重力放射線」の捕捉の断面積は物体の質量に比例し、この捕捉による他の物体への「影」の投影は引力として知覚されます。 それはオブジェクトの質量の積に比例し、オブジェクト間の距離に反比例し、「影」の密度が決まります。
物体が「重力放射線」を捕捉すると、その混乱が増大し、私たちは時間の経過として認識します。 「重力放射線」を通さず、捕捉断面積がその幾何学的サイズよりも大きい物体は、宇宙内部のブラックホールのように見えます。
仮説その２。 内なる観察者
私たちの宇宙がそれ自体を観察している可能性があります。 たとえば、空間的に分離された量子もつれ粒子のペアを標準として使用します。 次に、それらの間の空間は、これらの粒子を生成したプロセスが存在する確率で飽和し、これらの粒子の軌道が交差する部分で最大密度に達します。 これらの粒子の存在は、これらの粒子を吸収するのに十分な大きさの捕捉断面積が物体の軌道上に存在しないことも意味します。 残りの仮定は、次の点を除き、最初の仮説と同じままです。
時間の流れ
ブラックホールの事象の地平線に近づく物体の外部観測は、宇宙の時間の決定要因が「外部観測者」である場合、速度がちょうど2倍遅くなり、ブラックホールの影が可能性のある時間のちょうど半分を遮ることになる。 「重力放射線」の軌跡。 決定要因が「内部観察者」である場合、影は相互作用の軌跡全体を遮断し、ブラックホールに落ちた物体の時間の流れは外部から見ると完全に停止します。
これらの仮説が何らかの割合で組み合わされる可能性もあります。
オレンブルク ジェルジンスキー地方裁判所 (オレンブルク地域) - 民事および行政
法的行為、およびそのような条件や要件がない場合は、商習慣およびその他の通常課される要件に従う。 第 1 条の規定により、 ロシア連邦民法第 454 条では、売買契約に基づき、一方の当事者（売り手）はその物（商品）を他方の当事者（買い手）の所有権に譲渡することを約束し、買い手はこの商品を受け取ることを約束します。代金を支払う...
決定番号 2-1723/2018 2-1723/2018~M-1418/2018 M-1418/2018、2018 年 9 月 28 日付、事件番号 2-1723/2018
キーロフ レニンスキー地方裁判所 (キーロフ州) - 民事および行政
この事件の検討は正式に通知されたが、裁判所は出廷しなかった理由を通知しなかった。 裁判所は、当事者からの聞き取りと訴訟の文書資料の研究を経て、次の結論に達します。 ロシア連邦民法第 454 条第 1 項によると、売買契約に基づき、一方の当事者（売り手）は物（商品）を他方の当事者（買い手）の所有権に譲渡することを約束し、買い手は次のことを約束します。この商品を受け取り、代金を支払います...
決定番号 2-2806/2018 2-2806/2018~M-2373/2018 M-2373/2018、2018 年 9 月 28 日付、事件番号 2-2806/2018
ウファ オクチャブリスキー地方裁判所 (バシコルトスタン共和国) - 民事および行政
合意。 この場合における契約の内容は、法律その他の法律行為に当該契約の内容が定められている場合を除き、当事者の合意によって定めるものとします。 Artのパート1によると。 ロシア連邦民法第 454 条では、売買契約に基づき、一方の当事者（売り手）はその物（商品）を他方の当事者（買い手）の所有権に譲渡することを約束し、買い手はこの商品を受け取ることを約束します。支払う...
決定番号 2-3857/2018 2-3857/2018~M-3373/2018 M-3373/2018、2018 年 9 月 28 日付、事件番号 2-3857/2018
トリアッティ中央地方裁判所 (サマラ地方) - 民事および行政
持っていなかった。 裁判所は、原告代理人の説明を聴取し、訴訟資料を確認した結果、以下の理由により、原告の請求は一部満たされたものと認める。 アートのパート 1 に従います。 ロシア連邦民法第 454 条では、売買契約に基づき、一方の当事者（売り手）はその物（商品）を他方の当事者（買い手）の所有権に譲渡することを約束し、買い手はこの商品を受け取ることを約束します。代金を支払う...
決定番号 2-801/2018 2-801/2018~M-833/2018 M-833/2018、2018 年 9 月 28 日付け、事件番号 2-801/2018
ヴャツコポリャンスキー地方裁判所 (キーロフ地方) - 民事および行政
法律およびその他の法的行為の要件。 法律で定められた場合を除き、一方的な義務履行の拒否および一方的な条件の変更は認められません。 アートによると。 ロシア連邦民法第 454 条では、売買契約に基づき、一方の当事者（売り手）はその物（商品）を他方の当事者（買い手）の所有権に譲渡することを約束し、買い手はこの商品を受け取ることを約束します。代金を支払う...
決定番号 2-2319/2018 2-2319/2018~M-2096/2018 M-2096/2018、2018 年 9 月 28 日付、事件番号 2-2319/2018
ディンスコイ地方裁判所 (クラスノダール準州) - 民事および行政
郵便番号: 、ディンスコエ 田舎の集落、DNT「庭師」、。 2006/02/01 土地区画地籍台帳に登録され、地籍番号が割り当てられます。 Artのパラグラフ1によると、 ロシア連邦民法第 454 条では、売買契約に基づき、一方の当事者（売り手）はその物（商品）を他方の当事者（買い手）の所有権に譲渡することを約束し、買い手はこの商品を受け取ることを約束します。代金を支払う...
決定番号 2-1898/2018 2-1898/2018~M-1534/2018 M-1534/2018、2018 年 9 月 28 日付、事件番号 2-1898/2018
イジェフスクのウスチノフスキー地方裁判所 (ウドムルト共和国) - 民事および行政
適切な場合に必要な形式で、契約のすべての重要な条件について当事者間で合意に達した場合、契約は締結されたとみなされます。 Artの第1項に従います。 ロシア連邦民法第 454 条では、売買契約に基づき、一方の当事者（売り手）はその物（商品）を他方の当事者（買い手）の所有権に譲渡することを約束し、買い手はこの商品を受け取ることを約束します。代金を支払う...
決定番号 2-188/2018 2-188/2018(2-3975/2017;)~M-3436/2017 2-3975/2017 M-3436/2017、事件番号 2-188/ の 2018 年 9 月 27 日付け2018年
コストロマ州スヴェルドロフスク地方裁判所 (コストロマ州) - 民事および行政
物（製品）を他の当事者（買い手）の所有権に譲渡し、買い手はこの製品を受け取り、その対価として一定の金額（価格）を支払うことを約束します（ロシア連邦民法第454条第1項） ）。 芸術に従って。 551第1項、条項。 ロシア連邦民法第558条第3項、不動産売買契約に基づく不動産の所有権の譲渡...
2017 年 12 月に承認された司法慣行の見直し第 5 号において、 最高裁判所ロシア連邦最高裁判所（以下、RF最高裁判所と呼ぶ）は、さまざまな法律分野で物議を醸している訴訟における実務を要約した。 したがって、RF最高裁判所は、義務の履行に関する紛争を解決するための手順を検討しました。 最高裁判所は、審査の第 8 段落で、売主が誠意を持って義務を履行しているにもかかわらず、買主が商品代金を支払わない場合は、販売条件の重大な違反とみなされると説明しています。
一例として、このレビューでは、土地と家を売却したが、買主から契約で定められた代金を一度も受け取らなかった女性の請求に関するロシア連邦最高裁判所の判決(N 5-КГ17-13)を引用している。 。
訴訟の経緯
女性は法廷に出廷した 請求の声明で、被告と締結した売買契約の解除と、同契約に基づいて譲渡された不動産の返還を求めた。
原告は買主との間で売買契約を結び、買主は住宅と土地を受け取り、契約書に定められた金額を女性に譲渡することになっていた。 原告は義務の一部を完全に履行した。 買主への所有権の移転は正式に登録されたが、買主は不動産の代金を支払わなかった。原告によれば、これは締結された契約の条件に著しく違反したという。
この事件の最初の審理で、裁判所は女性の要求を受け入れた。 裁判所は、被告が取得した不動産の支払い義務を長期にわたって履行しなかった結果、原告は契約締結時に期待していたものをほとんど失ったという事実によって判決を正当化した。 裁判所はこの違反は重大であるとみなし、契約の解除と買主への不動産の返還を要求する女性の権利を認めた。
次の裁判では異なる意見が表明された。 控訴の結果、新たな判決が下されたが、女性の要求は満たされないままとなった。 裁判所は、買主が認められた物件代金の支払い義務を履行しなかったという事実には異議を唱えなかったが、この契約違反は重大ではないとみなした。
判決を下す際に、裁判所は第2条を参照した。 ロシア連邦民法第486条に基づき、買主が商品の代金を支払わなかったという事実は、原告に契約を解除する権利を生じさせるものではなく、住宅代金の支払いを要求する権利を生じるだけであると指摘した。そして、所定の方法で興味のあるものをプロットし、収集します。 また、裁判所は、原告を拒否する際に、2010 年 4 月 N 10/22 日付のロシア連邦最高裁判所およびロシア連邦最高仲裁裁判所の本会議決議 (以下、「決議第 10/22 号のパラグラフ 65 では、第 10/22 条の規定により、次のように述べられています。 ロシア連邦民法第 453 条によれば、法律または合意によって他の規則が定められている場合を除き、訴訟当事者は、契約の変更または終了前に義務に基づいて履行したものの返還を要求することはできません。
RF軍の結論
ロシア連邦最高裁判所は、上訴裁判所の結論は法の規範、すなわち第2条の規則に矛盾していると指摘した。 450 ロシア連邦民法。 この条項は、契約締結時に期待できたはずのものが著しく剥奪され、それにより相手方に損害が生じた場合に、重大な契約違反とみなすと規定しています。 ロシア連邦最高裁判所は、買主が犯した違反の重大性を評価する際、法廷は原告が土地と建物の代金を一切受け取っておらず、したがって明らかに期待していたものを失ったという事実から進めなければならなかったと説明した。契約締結時に受け取るもの。
土地と家屋の不払いの事実により、原告は不動産の支払いと利息の回収を要求する権利のみを与えるという控訴の結論に関して、最高裁判所は、そのような結論は誤りであり、誤った解釈に基づくものであると指摘した。アートの解釈。 ロシア連邦民法第 486 条。 この条項の意味から、買い手が商品の代金の支払いを拒否した場合、売り手は第 2 条に規定されている理由に基づいて契約の解除を要求する権利がないということにはなりません。 450 ロシア連邦民法。
RF最高裁判所はまた、控訴は決議第10/22号の説明を誤って適用したと指摘した。 芸術に従って。 ロシア連邦民法第 1103 条に基づき、不当利得に関する規則は、一方の当事者が他方の当事者に対して、この義務に関連して履行されたものの返還を要求する場合に適用されます。 したがって、契約終了後、売主は、買主に譲渡された商品の代金が支払われていない場合、その返還を要求する権利を有します。
したがって、RF最高裁判所は、買い手が商品代金の支払いを拒否した場合、売り手は契約を解除する権利があることを明確にしました。 裁判所は、受け取った商品の代金を支払わないことは売買契約の重大な違反であると判断し、これに基づいて売主は法廷で契約の解除を要求する権利を有するとしました。 同時に、この状況は、売主が契約に基づく債務額とその債務額に対して発生する利息を回収するという別の方法で権利の保護を要求する可能性を排除するものではありません。
注目に値するのは、RF軍が以前、検討中の問題に関して異なる立場をとっていたことである。 例えば、2011 年にロシア連邦最高裁判所が検討した、アパートの購入価格の不払いに関する同様の紛争 (定義 No. 5-B11-27) では、最高裁判所は、アパートの購入価格の不払いは、商品は売買契約の条件に重大な違反をしていません。
RF 軍の最新の明確化は裁判所によって積極的に適用され、誠意を持って義務を履行した売主の権利が非売主によって侵害された場合にそれらの権利を保護するための追加ツールとして機能することが期待されます。商品の支払い。
主任弁護士
合同会社「リーガルサービスセンター」
ブラジニコフ・ウラジーミル・セルゲイヴィチ