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企業の売上と利益を分析するためのテンプレート。不動産物件の比較販売手法比較販売分析のアプローチ：本質、適用範囲

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1. ビデオカメラ: 分類。ビデオカメラの主要部品。ファクト価格設定に影響を与える

ビデオカメラは使用方法に応じて次のように分類されます。 ミニビデオカメラ- 屋内作業用のハウジング内のさまざまな種類の装置。秘密のビデオ監視の場合、ネジなど、ビデオカメラとして認識するのが難しいさまざまな物体に偽装されます。新しいモデルには、全体的な画質に対する明るい領域の影響を軽減するシステムである逆光補正などの追加機能が搭載されています。 ドームカメラ- オフィスやコテージのビデオ監視のために天井の下に設置されるデバイス。モデルに応じて、暖かい部屋と暖房のない部屋、または屋外の両方で使用でき、耐水性があります。冷却用の特別なファンとヒーターが付いている場合があります。吊り天井に設置するための特別なモデルがあります。

ボックスカメラ- レンズありまたはレンズなしでご利用いただけます。これらは主に屋内のビデオ監視に使用されますが、屋外のものには特別な断熱ケースが必要です。ナイトモードで動作するための赤外線照明、ビデオ監視対象物まで一定の距離でさまざまなスケールの画像を取得できる内蔵ズームレンズを備えています。

通り。その中には白黒とカラーがあります。赤外線照明により、日中はカラー画像を取得し、夜間は白黒画像を取得できます。昼と夜の動作に異なるモードがある場合があります。店舗、倉庫、駐車場などの保護に使用されます。オブジェクトの監視を組織化するための上記のビデオカメラはすべて制御できます。

ビデオカメラは、出力で記録される信号の種類に応じて分類することもできます。

アナログ。記憶媒体として磁気テープが使用されます。最新のアナログビデオカメラは、特別なチップ (CCD マトリックス) を使用して画像を電気信号に変換します。 デジタル。アナログビデオカメラよりもサイズがさらに小さいカセット内の磁気フィルム、光学ドライブ、ハードドライブ、およびフラッシュドライブが情報記憶媒体として使用されます。ほとんどのデジタルビデオカメラはカメラとしても使用できます。

カメラからの信号の送信方法に応じて、次のように分類されます。有線- 現在入手可能なアマチュアビデオカメラの大部分はこのクラスに属しており、無線- 主に施設のビデオ監視を組織するために使用されます。無線チャネルを介して送信される情報の傍受を回避するために、さまざまな保護アルゴリズムが使用されます。

ビデオカメラは、ビデオ録画フォーマット (VHS、VHS-C、S-VHS、S-VHS-C、Video 8、Hi-8) によって分類されます。サウンドのタイプ別（モノラルとステレオ）。 VK フォーマット VHS は、テープ幅 12.6 mm の家庭用ビデオ録画用の通常のカセットを使用します。彼らの主な利点は、ロシアで最も一般的な家庭用テープレコーダーで、追加のデバイスや再録音を必要とせずに映像を再生できる機能に関係しています。 VHS カメラのその他の利点: 1 つのテープへの最長録画時間は、標準テープ速度 SP (標準再生) で 240 分、スローモーション LP (長時間再生) で最大 480 分ですが、それに応じて品質は低下します。主な欠点: 画像の鮮明度が低い (テレビの水平線約 240 本)、最初のコピーを作成する場合でも品質が大幅に低下する、エネルギー消費量が比較的高い、全体の寸法と重量が大きい (2 ～ 4 kg)、通常、撮影は困難です。ショルダーまたは三脚を使用して実行します。大多数の VHS カメラはモノラル音声を記録します。

VHS-C (VHS-Compact) ビデオカメラは、VHS と同じ記録信号特性を持ちますが、画像をコンパクトカセット (同じ幅のテープ) に記録します。利点: 特殊なアダプター (通常、キットに含まれます) を使用して通常のビデオプレーヤーで録画を再生できること、アマチュアビデオカメラの中で最も低価格であること、軽量およびサイズが小さいこと、VHS と比較して消費電力が低いことカメラ。

短所: VHS のように画質が低く、コピーすると品質が大幅に低下します。録画時間は限られています (SP 90 分、LP 180 分)。まれな例外を除いて、モノラルサウンドで録音されます。これらのカメラは愛好家向けであり、主にそのシンプルさと低価格により比較的人気があります。

S-VHS (スーパー VHS) ビデオカメラは、使用される磁気テープの品質が VHS モデルと異なります。磁気テープの作動層は、鉄 (Fe) とコバルト (Co) およびその酸化物の粉末混合物で構成され、録音規格が改善されました。

S-VHS では、録画の鮮明さが向上し (最大 400 + 420 の水平テレビライン)、コピー時の品質低下は許容範囲内ですが、録画コストがわずかに増加します。すべての S-VHS カメラはステレオサウンドを録音できます。録画する場合は、VHS テープを使用できます。 S-VHS 録画は、通常の VHS プレーヤーや VCR では再生できません。

S-VHS-Cフォーマット（スーパーVHS-コンパクト）のビデオカメラは、コンパクトカセットを使用した小型版です。これらのビデオカメラの利点は、画像の鮮明さ、ステレオサウンドの録音、および S ビデオ出力の存在です。 S-VHS との違い: S-VHS カメラと比較して、軽量 (0.8 ～ 1.2 kg) とサイズ、消費電力の削減。同時に、S-VHSと同様に録画時間に制限があります（SP 90分、LP 180分）。これらのビデオカメラは、良好な画質と音質を求めるセミプロまたは裕福なアマチュアを対象としています。 Video-8 ビデオカメラは、世界市場でますます人気が高まっています。Video-8 モデルは、幅 8 mm の磁気テープ (この形式の名前の由来) を備えた独自の規格のコンパクトビデオカセットを使用する最もコンパクトなモデルです。これらのカメラは、サイズと重量が小さい (0.65 ～ 0.95 kg)、大きい

録画時間（最大 120 分 SP および 240 分 LP）、手頃な価格、再録画せずに映像を長期保存できること。多くの Video-8 VK はステレオサウンド録音を提供します。欠点: 録画の再生は、ビデオカメラ自体または別の Video-8 ビデオプレーヤー/ビデオレコーダーからのみ可能です。画像の鮮明さは 240 ～ 250 Tel です。水平に線を引きます。

Video-8 ビデオカメラは、アマチュア市場を対象としています。Hi-8 - カメラは、基本的な Video-8 および高品質のテープと比較して改良された録画規格を使用します。 Video-8 との最も大きな違いは、録画の鮮明さ (380 ～ 420 TV ライン) です。最新の SONY Hi-8 カセットの登場により、最大録画時間は 180 分 SP (360 分 LP) に達しました。ほとんどすべての Hi-8 カメラはステレオサウンド録画を提供し、高品質の画像出力用の S-Video コネクタを備えています。。

Hi-8 ビデオカメラは、画質と音質に対する高い要求を持つアマチュアを対象としています。

ビデオカメラはロシア市場で広く普及しています。消費者がリラックスした雰囲気の中で家庭のテレビでテープを見る必要がある場合は、VHS ビデオカメラが提供されます。消費者が最適な画質を望む場合は、S-VHS または Hi-8 スーパーシステムが提供されます。これは、わずかに高い価格で、より高いコントラストの画像と明るい色が得られるためです。超小型で軽量のカメラが必要な場合は、VHS-C、S-VHS-C、または Video-8、Hi-8 を選択してください。SONY、PANASONIC、JVC など、世界の大手企業のビデオカメラがロシア市場で入手可能です。、HITACHI などの VK フォーマット VHS-C、S-VHS-C は、最も手頃な価格で使いやすいものとして、伝統的に市場で成功を収めてきました。しかし、最近ではデジタルビデオがますます注目を集めており、少なくとも 4 社 (JVC、SONY、PANASONIC、THOMSON) がこの形式のビデオカメラを提供しています。

デジタルビデオカメラの利点は、画像と音声の両方の向上に関係しています。さらに、アナログからデジタル録音への移行により、最初とその後のコピーの品質の問題がなくなり、再録音時に品質が低下することはありません。デジタルビデオカメラの画質はテレビ信号レベルまで向上しています。アナログ規格とは対照的に、すべての製造会社はデジタルビデオに単一規格を使用することに同意しており、これにより、あるデバイスから別のデバイスに移行する際の互換性の問題が排除されます。デジタルビデオカメラは、アナログビデオ録画やテレビにおける大きな問題の 1 つであるクロストークを避けるために、色信号を異なる方法で処理します。上記に挙げたこれらすべてのパラメータが需要を決定し、ビデオカメラの価格に影響します。

2. 自転車: 主要コンポーネント、クラシック生活と消費者の財産

自転車は 1801 年にロシアの農奴アルタモノフによって発明されました。自転車は 19 世紀半ばに西ヨーロッパに登場しました。彼らのプロムの始まり。製造の歴史は 19 世紀末に遡ります。当時、空気入りタイヤ、ボールベアリング、後輪へのチェーンドライブの使用によって自転車の設計が根本的に改善されました。

自転車の主要部品とその特徴。自転車 (図 1) は、フレーム、フロントフォーク、ステアリングホイール、キャリッジ機構、2 つの車輪、チェーンドライブ、サドル、および 2 つの泥よけという主要コンポーネントで構成されています。フレームは、他のすべてのコンポーネントが取り付けられるベースとして機能します。電気溶接された鋼管または継ぎ目なしの引き抜き鋼管で作られています。

米。 1. 自転車: 1 - フレーム、2 - フロントフォーク、3 - ハンドル、4 - キャリッジ機構、5 - ホイール、6 - チェーンドライブ、7 - サドル、8 - 泥よけ

自転車の分類。自転車は、目的に応じて、道路用、軽道路用、スポーツ用、ティーンエイジャー用、子供用、特殊用（サーカスのパフォーマンスなど）に区別されます。 ロードバイクこれらは最も広く普及し使用されており、ほぼすべての道路での走行に使用されます (ロードバイクを参照)。さまざまなロードバイクは「タンデム」自転車であり、2 人以上のサイクリスト向けに設計されているのが特徴です。これらの自転車は、1 つのハンドルバー、2 つ以上のサドル、2 つ以上の駆動輪を備えた 2 台のペアの自転車のようなものです。ライトロードバイクはロードバイクよりも軽量です。主に都市部や路面が整備された道路での走行に適しています (軽量ロードバイクを参照)。スポーツ自転車は、高速道路、田舎道、競輪場 (サーキット) でのレースやサイクリストのトレーニングに使用されます。スポーツロードバイクとスポーツトラックバイクに分けられます（参照）。ティーンエイジバイクは、10歳から15歳の少年少女向けに設計されています。大人用のロードバイクとは、フレームとホイールのサイズが小さい点が異なります（青少年用の自転車を参照）。子供用自転車には二輪、三輪、兼用タイプがあります。簡素化されたデザインになっています (子供用自転車を参照)。

消費者向け財産 自転車は車両の一般的な特性とほぼ一致しています。ここでは、自転車にのみ特有の特定の特性のみを考慮します。自転車の機能特性には、操作性、速度、暗闇での走行能力、荷物の運搬能力などが含まれます。クロスカントリー能力とは、さまざまな気象条件で未舗装道路を走行するための自転車の適合性を指します。クロスカントリー能力は、自転車の歩幅、ベース、タイヤのトレッド幅、パターンの深さによって判断できます。優れたクロスカントリー能力は、小さなストライドの自転車によって決まります。この場合、自転車に乗る人は、距離で負ける代わりに力が増すからです。タイヤのトレッドの幅によって、砂や泥の中でのクロスカントリー能力が決まります。範囲は 32 ～ 56 mm、または 1.25 ～ 2.25 インチです。タイヤの幅が広いほど、クロスカントリー能力が高くなります。トレッドが深いことでトラクションが向上し、操縦性が向上します。バイクのジオメトリ (図) の主な要素は、地面からトップチューブまでの距離 (E+B) です。これはバイクを選ぶ際の重要なパラメータです。フレームの高さはサイクリストの股下から 2 ～ 5 cm である必要があります。自転車のベースは、通常、車輪の車軸の中心間の距離としてミリメートル (G) 単位で理解されます。自転車のホイールベースは 900 ～ 1175 mm です。短いほどバイクのクロスカントリー能力は高くなりますが、安定性は低くなります。バイクのサイズは、ボトムブラケットの車軸の中心からトップチューブの端までの距離 (B) によって決まります。スポーツバイクは特にスピードが重要です。自転車の歩幅、トレッドの幅とパターンの深さ、自転車の重量、ハンドルバーとサドルの種類によって異なります。自転車の歩幅が長くなるほど、タイヤは細くなり、溝の深さは浅くなり、自転車の重量が軽くなると、より高い速度を達成できます。ロードバイクの質量が平均16kgだとすると、スポーツバイクの質量は5〜7kgに達します。軽量化のため、スチール部品をアルミ・チタン製部品に変更し、中実部品（ブッシュ軸）を中空部品に変更しています。スプロケットには穴が開けられ、スポークも含めて質量が軽減されます。真ん中を細くします。リンク幅3.3mmのチェーンの代わりに、リンク幅2.4mmのチェーンを使用しています。タイヤとチューブが一体となったタイヤではなく、1本のチューブを使用します。同じ理由で、スポーツ自転車にはホイールガードや荷物棚などの付属品がありません。ハンドルバーが低いと、サイクリストは前傾姿勢になります。これにより、向かってくる空気の流れに対する抵抗が確実に減少し、その結果、動きの加速が保証されます。細めのサドルが素早い脚の動きを促進します。空気抵抗を減らすために、一部の自転車モデルではスポークの代わりに薄いディスクが使用されています。夜間の走行性能は、日常の乗り物としての自転車の重要な指標です。自転車のこの特性は、ヘッドライト、DC 発電機、反射板の有無によって決まります。貨物を輸送できるかどうかは、トランクの空き状況によって異なります。場合によっては、前部と後部に同時に取り付けられることもあり、自転車の耐荷重能力が大幅に向上します。ツーリングバイクやロードバイクにとってこの指標は重要です。

自転車の人間工学的特性には、動きやすさ、フィットのしやすさ、乗車の快適さと安全性、持ち運び、輸送、保管のしやすさが含まれます。これらすべての特性は、旅行中のサイクリストの精神物理的エネルギーの消費を特徴づけます。動きやすさは回転部分の摩擦係数と自転車の歩幅によって決まります。自転車のピッチが小さくなり、自転車の摩擦ユニットの製造品質が高くなるにつれて、サイクリストが乗車中に経験する疲労は少なくなります。フィットしやすさは自転車のフレームのデザインと高さによって決まります。フレームの高さは、キャリッジの軸からシートチューブの上端までの距離によって決まります。乗車に最も便利なのは、オープンフレームまたは低高フレーム (440 ～ 500 mm) の自転車です。乗り心地は、ハンドルバーの形状、サドルの種類、マッドフラップの有無、サドルの幅によって決まります。タイヤと自転車の土台。静かに乗りながら歩くには、高いハンドルバー、幅広で柔らかいサドル、幅広の弾力性のあるタイヤを備えた自転車の方が便利です。バイクのベースが大きいほど、安定性が高くなります。

持ち運びと保管のしやすさは、動作状態と非動作状態の自転車の寸法によって決まります。特に折りたたみ自転車や折畳み自転車は便利です。車のトランクやエレベーターで輸送できます。折りたたんで保管すると、小さなメザニンに簡単に設置できます。

乗車の安全性は、ブレーキの信頼性とフレームの高さによって決まります。爪タイプのハンドブレーキが最も信頼性が高いと考えられています。フレームが低く、ベースが大きいバイクはより安定します。リフレクター、バックミラー、ベル、チェーンガード、後輪ネットなどを装備し、安全な走行に貢献します。

自転車の信頼性は、平均故障間隔が 2500 ～ 2850 km の走行距離に相当し、8500 ～ 10,000 km の保証走行距離が特徴です。

信頼性指標には保守性も含まれます。スペアパーツがあれば、すべての自転車は自宅でも簡単に修理できます。自転車の保証保管期間は15～24か月です。

品揃え、マーチャンダイジング、品質の高い消費者

3. インターネットリソース、取扱説明書、雑誌「Demand」、「Consumer」などのデータを使用して、2 メートルの消費者の特性を比較します。 プロジェクションテレビモデル

プロジェクション TV は、プラズマおよび LCD パネル/テレビとプロジェクターの中間の位置を占めます。理想的には、プロジェクション TV は両方の最高の品質を組み合わせることができます。主な利点は、設置と使用の容易さ、および手頃な価格で大きな画像サイズを実現できることです。ソニー KDF-E50A11E と三菱電機 WD-65738 プロジェクションテレビの消費者向け特性を比較してみましょう。消費者として、私はテレビ自体の外観とサイズに注目します。 Sony KDF-E50A11E テレビは大きいですが (結局のところ、対角線は 127 cm です)、それほど重くなく、比較的浅いです。テレビ本体はプラスチック製で、三菱電機のWD-65738テレビは対角165センチで、すでに5キロ重くなっています。

1 番目の色は黒、2 番目の色はグレーです。次に気になるのは写真や画像の画質や色合いです。 Sony KDF-E50A11E の明るさは、一般的な三菱電機 WD-65738 テレビよりもわずかに低くなりますが、明るい部屋で快適に視聴するには十分です。均一性はフラットスクリーン TV の標準ではあまり良くありませんが、シネマプロジェクターと同等です。また、画面の明るさが隅に向かって滑らかに低下し、明るさのムラが目立ちません。コントラストは顕著ではありませんが、これが市松模様で測定された ANSI コントラストであることを強調します。どちらのコントロールボタンも、ロゴの下の格納可能なブロックにあります。ロゴの下の格納式ブロックにある便利なコントロールボタン。入出力は 2 つのグループに分かれており、背面パネルのコネクタはオーディオビデオ機器の固定接続用、左側のコネクタはビデオカメラなどのソースのモバイル接続用であることがわかります。、デジタルカメラなど。（コンピューターもこれに含まれます）とヘッドフォン。ソニー KDF-E50A11E ポータブルリモコンは手に快適にフィットします。簡単に電源をオフにするタイマーがあります。 Sony KDF-E50A11E の OSD メニューのデザインは、Mitsubishi Electric WD-65738 の OSD メニューのデザインとまったく同じです。人間工学に関しては何の不満もありません。メニューは非常に大きく、メニュー内の移動は簡単で、フォントも読みやすいです。参考までに、ボタンの機能を示すツールチップを以下に示します。画像パラメータを変更すると、メニューが画面から削除され、パラメータの名前と、スライダーによるスケールと現在の値またはオプションのリストだけが残り、その結果、画像補正が簡素化されます。ロシア語版のオンスクリーンメニューは、Mitsubishi Electric WD-65738.Sound の用語をロシア語に適切に翻訳している点が特徴です。

HF音色 / LFそして バランス予測可能な方法でテレビの音声を変更します。 3 つの効果音から 1 つを選択しても、それほど明らかな影響はありません。ソニー KDF-E50A11E には WAI-FAI がありますが、三菱電機 WD-65738 にはありません。内蔵スピーカーの音量は、快適な視聴エリアに対応し、テレビの前の空間に十分な音量を確保します。

スピーカーの品質は悪くありません。ただし、Sony KDF-E50A11E には低周波数がないため、マルチチャンネルサウンドの場合はセンターチャンネルをテレビのスピーカーに設定しても問題ありません。スピーカーは 1 つのスロット型ホーンで動作しますが、相互に十分な距離があるため、ステレオ効果があります。 Sony KDF-E50A11E TV にはランプを冷却するためのファンが少なくとも 1 つありますが、Mitsubishi Electric WD-65738 にはありません。冷却システムからの騒音は非常に小さく、テレビの背面パネルの下部にあるグリルに実際に耳を当てた場合にのみ聞こえます。

三菱電機 WD-65738 テレビとソニー KDF-E50A11E を比較すると、明るい部屋でもコントラストを維持できる画像サイズの大型さに常に驚かされます。さらに、設置が簡単であることも注目に値します。テレビを設置するだけで、スクリーンやプロジェクターを設置する手間がかかりません。利点: 三菱電機 WD-65738 テレビ - 価格に対する画面対角の優れた比率。

文学

1. GOST 24388 家庭用オーディオ周波数信号増幅器。一般的な技術条件。

2. GOST 27667 デジタルサウンドシステム「コンパクトディスク」パラメータ。

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2.5 売上ベンチマーク手法

直接比較売上分析手法を使用する特徴。

直接比較販売法とは、最近販売された比較可能な土地の販売価格を比較分析し、対象物件との差額を調整して土地の時価を決定する方法です。

評価された区画の推定市場価格は、次の式で決定されます。

Цi – i 番目の比較対象土地区画の販売価格。

Kij – j 番目のパラメータに応じた i 番目の比較対象プロットの販売価格の調整量

市場の経済状況に応じて市場価値は、代替、需要、供給という評価の基本原則に基づいて決定されます。

比較販売分析法の基本原理は、合理的な買い手が評価対象の不動産に対して、同様の有用な特性を持つ別の同様の区画を購入する場合にかかる費用よりも高い金額を支払うことはないと仮定する代替原理です。

この方法は需要と供給の原理に基づいています。比較された土地区画の販売価格が、評価対象区画の需要を決定する決定的な要素となります。同様の区画の価格が上昇した場合、売主は土地の需要が増加したことを知ります。逆も同様で、不動産市場の特定のセグメントの価格が下落した場合、このタイプの不動産の需要は減少します。需要量は土地の価格に反比例し、価格が高くなるほど需要は少なくなります。供給量は区画の価格に直接依存します。つまり、価格が高いほど供給量も多くなります。需要と供給のバランスによって物の価格が決まります。

売上の直接比較分析の方法を適用する場合、調査には特別な条件がなく、対応する市場セグメントの類似物の原則に従って選択された典型的な取引のみを含める必要があります。

直接比較販売分析の方法は、単一の不動産物件の一部として、さまざまな目的で空き地と造成地の両方を評価するために使用できます。

この方法は次のように使用できます。

· 発展した土地市場がある。

· 販売条件および価格に関する情報が利用可能な場合。取引価格に関する情報がない場合は、調査対象の市場セグメントの提示価格を使用するか、価格設定要素が類似している他の地域の区画の価格に関する分析データを含めることができます。

· 特別でもユニークでもない典型的な土地区画の場合。

土地の価格に影響を与える主な要因は次のとおりです。

a) 場所と環境:

c) サイトの目的、既存の使用の種類、サイトに対する第三者の権利。

c) 敷地の物理的特徴：起伏、大きさ、形状など。

d) サイトへのアクセス。

f) 敷地内のユーティリティネットワークの存在。

直接比較売上分析を使用した原価計算の段階。

販売比較分析手法を使用して土地の市場価格を決定するには、次の手順を順番に実行する必要があります。

ステージ 1 土地市場の関連セグメントにおける比較可能な不動産の最近の販売を特定するための市場分析

鑑定士は土地市場を調査し、それをセグメント化し、評価対象がどの市場セグメントに属するかを決定します。

このセグメントの典型的な土地区画の主な特徴は次のとおりです。

· 土地の目的。

· ゾーニングと許可された土地利用のオプション。

・位置;

· 土地の消費者財産。

・法的財産権等の譲渡

土地市場のこのセグメントの典型的な企業の特徴は次のとおりです。

· 投資動機。

支払能力;

· 社会法的地位。

· 資金源と資金提供形態。

· 顧客の好み。

セグメント化の結果、評価領域は次のグループのいずれかに属する可能性があります。

· 個々の住宅建設に使用される区画。

· 園芸と野菜栽培に使用されるエリア。

· 集合住宅建設に使用される区画。

· 商業用不動産の区画。

· 産業開発中の区画。

・公共施設等のエリア

第 2 段階土地区画ごとの情報の選択と比較の単位と要素の決定

分析するには、3 ～ 5 つの同様の土地区画に関する包括的な情報を取得するだけで十分な場合があります。先進市場国では、比較販売方法は、少なくとも 3 つの最近の取引価格または 6 つの現在の入札価格に基づいています。

分析対象の類似部位の数は、重要な比較パラメーターの観点から、評価対象部位との対応の程度によって決定されます。

比較の要素としては、評価対象の価値や市場で展開されている土地の取引特性などが挙げられます。

最も重要なコスト要因は次のとおりです。

·場所と環境。

· サイトの目的、既存の使用の種類、サイトに対する第三者の権利。

敷地の物理的特徴。

交通機関のアクセシビリティ。

・インフラストラクチャー。

土地取引の特徴は次のとおりです。

· 土地区画との取引に融資するための条件。

・販売条件。

課税。このマニュアルでは、土地区画の価値を評価する際に鑑定士、不動産業者、不動産市場アナリストが直面しなければならない問題を解決するために使用されるさまざまなアプローチを検討しました。これらの問題は、たとえば、土地が有効な所有者を待っているとき、テナントが特定の土地を探しているときなど、さまざまな状況で発生する可能性があります。

行政裁判所に控訴される可能性がある。財産権が剥奪された場合には、適切な額の補償金の支払いがすでに憲法で規定されている。土地の所有権の移転登記に関する規制および法的規制土地の所有権の取得 a) 所有権の移転の可能性土地の所有権の取得は...

販売比較法は、住宅用不動産の価値を見積もる主な方法です。これは、市場が存在し、実際の販売があり、価格を形成するのが市場である場合に適用できます。タスクは、この市場を分析し、同様の販売を比較して、評価対象の不動産の価値を取得することです。

この方法は、不動産評価の原則、つまり代替に基づいています。査定対象と同様の物件の販売（オファー）の市場価格を分析した上で、その価値を算出します。西洋諸国で最もよく使用されています (ケースの 90%)。ただし、この作業にはすでに形成された不動産市場が必要です。

販売比較手法は、特に住宅用不動産市場と土地市場に適用できます。これは、住宅不動産の評価に鑑定士が使用する主な方法です。売買比較法を用いて簡易的に不動産の評価を行うスキームを不動産一括評価といいます。これは、同種のオブジェクトの大規模なグループ (主にアパート) を簡略化して評価するための特別なアプローチです。このような評価は、特定の方法論に従って行われます。つまり、評価対象のオブジェクトについて、そのパラメータの固定セットの対応する値のセットが決定され、その後、その評価の値が、変更されないルールに従って形成されます。すべてのオブジェクト。

メソッドアルゴリズム:

1) 関連する市場における類似オブジェクトの最近の販売が特定されます。情報源:

– 鑑定士自身のファイル。

– インターネット、BBS、電子データベース。

– 不動産会社。

– 不動産仲介業者のファイル;

– 公証人;

– 信用機関（住宅ローン銀行）のアーカイブ。

- 保険会社;

– 建設会社および投資会社。

– 破産および破産を担当する地域部門。

2) 取引に関する情報の確認:

– 主な参加者（買い手または売り手）または代理人（不動産会社）のいずれかによる取引の確認。

– 販売条件の特定。つまり、当事者の一方が困難な状況にない場合、両方の当事者が取引を考慮に入れることができます。

– 典型的な市場情報を持っており、経済的に合理的に行動し、資金調達は通常の市場状況に対応していました。 (注意: 子供 - 両親、夫 - 妻、会社および子会社)。

3) 比較対象のコストの調整。

完全に似た 2 つのオブジェクトを見つけるのは難しいため、比較するにはオブジェクトのコストを調整する必要があります。

調整ルール：比較可能な項目のみ拠出原則に基づいて調整されます。比較可能な対象が評価対象の対象よりも何らかの点で優れている場合、実際の販売価格はこの優位性の寄与分だけ減額される必要があり、その逆も同様です。

ペア販売とは、評価者が調整を行うために評価しようとする 1 つの違いを除いてほぼ同一である 2 つの不動産の販売です。

調整は 3 つの主な形式で行うことができます。

– 金銭的な意味で。

- パーセンテージで;

- 一般グループ内。

現金調整額は、比較可能な各不動産の販売価格から加算または減算される金額です。

パーセント調整は、絶対値を決定することが難しい場合に使用されますが、市場データはパーセントの差が存在することを示しています。

さらに、パーセント調整の会計処理には 2 つのタイプがあります。

– 独立した、それぞれの際立った特性が他のものとは独立して考慮される場合。

– 累積パーセンテージ調整。調整された各特性が他の特有の特性の存在を考慮して考慮される場合。

米国不動産鑑定士協会は、次の修正手順を提案しています。

– 所有権の譲渡。この修正では、取引で譲渡された一連の権利の違いが考慮されています。

- 財務状況。この修正は、取引の資金調達条件の違い（現金での支払い、振込、借入資金の使用、抵当権の登記、住宅ローンの利用など）を考慮しています。

- 販売条件。売り手と買い手の関係や、販売価格の値引きの可能性を考慮します。

- 時間。比較可能な販売時から評価日までの市場の変化を考慮します。

- 位置。比較可能な販売の所在地と対象物件の調整を考慮します。

体格的特徴。評価を行う際には、物理的特性の違いを考慮する必要があります。

3 番目のタイプの修正は、一般的なグループ化です。市場価格のスプレッドを調査するために、十分な販売数が見つかる活発な市場で使用されます。

売却比較分析の手法を利用する際に重要なポイントは、評価対象となる不動産の比較結果の調整です。評価では、取得したデータの算術平均は許可されません。

受け入れられた手順は、それぞれの結果を検査し、それが評価対象の資産にどの程度匹敵するかについて判断を下すことです。行われた修正の数と規模が小さいほど、最終承認プロセスにおけるこの販売の重要性は高くなります。

最終的な価値は、入手可能なすべての情報の分析に基づいて鑑定士が判断したものです。

最近、評価の実践において、十分な量のデータが存在する場合、回帰分析手法が使用され始めています。ご利用の際は、数値の範囲内で最終的な評価を提示していただいても構いません。

販売比較方法は、評価対象と同様の物の売買取引に関する十分な量の信頼できる市場情報がある場合に使用されます。この場合、比較対象を選択する基準は、同様に最適かつ最も効果的に使用することです。

主な評価方法は比較売上分析法です。この方法は、実際の販売があり、価格を形成するのが市場であり、評価者の仕事がこの市場を分析し、同様の販売を比較して、評価対象の価値を取得することである場合に適用できます。この方法は、売りに出されている物体を市場の類似物と比較することに基づいています。ただし、この作業には、すでに形成されている土地および不動産市場が必要です。

販売比較方法は、評価対象と同様の物の売買取引に関する十分な量の信頼できる情報がある場合に使用されます。この場合、比較対象を選択する基準は、同じ最善かつ最も効果的な使用法です。

比較売上分析手法の適用順序。

· .関連市場における類似物件の最近の販売が強調表示されます。情報源は、鑑定士自身のファイル、インターネット、電子データベース、不動産会社、不動産仲介業者のファイル、信用機関 (住宅ローン銀行)、保険会社、建設会社、投資会社、地域破産および破産部門のアーカイブです。

・取引情報の確認：主要参加者（買主または売主）または不動産会社の代理人による取引の確認。販売条件を特定する。

· 類似オブジェクトのコストの調整。

調整は、金額ベース、パーセンテージ、一般的なグループ分けの 3 つの主な形式で行うことができます。

比較法を利用する際の重要なポイントは、評価対象不動産の比較結果を調整することです。受信データの算術平均は許可されません。受け入れられた手順は、それぞれの結果を検査し、評価対象の資産との適合性に関して判断を下すことです。行われた修正の数と規模が小さいほど、最終承認プロセスにおけるこの売却の重要性は高くなります。

比較の単位として、地元の市場で伝統的に確立されているメーターが使用されます。 1 つの同じオブジェクトを評価するために、複数の比較単位を同時に使用できます。

比較分析を実行する場合、次の比較単位が使用されます。

単位面積あたりの価格。

高速道路沿いの土地区画の単位当たりの価格。

区画ごとの価格。

賃貸する敷地の単位面積当たりの価格

敷地の総面積の単位あたりの価格。

構造物の単位体積あたりの価格。

部屋ごとの料金。

アパートメントあたりの価格。

収入を生み出す単価。

比較の要素には、不動産価格の変動を引き起こす不動産オブジェクトの特性が含まれます。必須登録の対象となるオブジェクトには次のものが含まれます。

譲渡された財産権の構成;

売買取引の融資条件。

販売条件;

販売時間;

位置;

体格的特徴;

経済的特徴;

使用の性質;

非不動産費用要素。

比較対象のオブジェクトの販売価格の調整は、次の順序で行われます。

まず、取引条件と市場の状態に関連して調整が行われます。調整は、その後の各調整を前の結果に適用することによって行われます。

第 2 に、不動産に直接関係する調整が行われます。調整は、市況を調整した後に得られた結果にこれらの調整を任意の順序で適用することによって行われます。

企業の売上と利益を分析することは、マーケティングスペシャリストの活動の重要な側面の 1 つです。適切に編集された売上レポートが手元にあれば、会社の発展のためのマーケティング戦略を策定し、「売上減少の主な理由は何ですか?」という経営陣の質問に対する答えを策定することがはるかに容易になります。あまり時間はかかりません。

この記事では、製造業における販売統計の維持と分析の例を見ていきます。この記事で説明されている例は、小売業や卸売業、個々の店舗の売上を分析する場合にも適しています。 Excel で販売分析用に用意したテンプレートは非常に大規模であり、すべての企業で必ずしも必要とされるわけではない、販売動向の分析に関するさまざまな側面が含まれています。テンプレートを使用する前に、必ずテンプレートをビジネスの特性に合わせて調整し、売上の変動を監視し、成長の質を評価するために必要な情報だけを残してください。

売上分析入門のポイント

売上分析を行う前に、統計を収集する必要があります。したがって、分析したい主要な指標と、これらの指標を収集する頻度を決定します。最も必要な販売分析指標のリストは次のとおりです。

索引	コメント
個数およびルーブル単位での販売	販売統計は、商品アイテムごとに月ごとに単位とルーブルで個別に収集することをお勧めします。これらの統計により、売上の減少/増加の開始点を見つけ、そのような変化の理由を迅速に判断することができます。また、このような統計により、パートナー向けのさまざまなボーナスや割引がある場合の商品出荷の平均価格の変化を追跡することもできます。
単価	製品コストはあらゆる販売分析の重要な側面です。製品コストのレベルを知ることで、社内での貿易マーケティングキャンペーンの開発や価格管理が容易になります。コストに基づいて、製品の平均収益性を計算し、収益点から最も収益性の高いポジションを決定して、販売を促進できます。コストに関する統計は月次ベースで維持できますが、それが不可能な場合は、この指標の四半期ごとの動向を追跡することをお勧めします。
販売ライン別または販売地域別の売上高	会社がさまざまな地域/都市と連携している場合、または営業部門に複数の部門がある場合は、これらの地域やエリアの売上統計を保持することをお勧めします。このような統計があれば、どの分野が売上の増加/減少の主な原因であるかを理解し、逸脱の理由をすぐに見つけることができます。仕向地別の売上は月次で追跡されます。
製品の流通	製品の流通は売上の増減に直接関係します。企業がタタールスタン共和国における商品の存在を監視する能力がある場合、そのような統計を少なくとも四半期に 1 回収集することをお勧めします。出荷された商品が直接提示されるポイントの数がわかれば、小売ポイントでの商品の回転率 (売上 / RT 数) を計算し、企業の製品に対する実際の需要レベルを把握できます。分布は月単位で監視できますが、この指標を四半期ごとに監視するのが最も便利です。
クライアント数	企業がディーラーレベルまたは B2B 市場と提携している場合は、クライアント数の統計を追跡することをお勧めします。この場合、売上成長の質を評価できるようになります。たとえば、売上増加の源泉は、製品の需要の増加、または単に市場の地理的な拡大です。

売上分析を行う際に注意すべき重要なポイント:

会社の売上高の80%を占める製品および分野別の売上動態
前年同期と比較した売上と利益の推移
個別品目、製品グループごとの価格、原価、売上収益性の変化
成長の質: 1 RT、1 クライアントあたりの販売動向

売上・利益統計の収集

販売分析の方法を明確に示す例に直接移りましょう。

最初のステップは、会社の現在の製品アイテムごとに販売統計を収集することです。当社では、前年度と今年度の 2 つの期間の販売統計を収集します。すべての記事を、ダイナミクスを確認したい製品カテゴリに分割しました。

図1 商品品目別の売上統計の収集例

上記の表に、個数、ルーブル、平均販売価格、コスト、利益、収益性の指標に従って記入します。テーブルデータは、将来の販売分析の主な情報源となります。

現在の報告指標を前年と比較し、売上成長の質を評価するには、当期の前年度の位置別売上統計が必要です。

次に、営業部門の主要分野の出荷統計を収集します。総収益 (ルーブル) を販売地域と主要製品カテゴリーごとに分類します。統計は全体的な販売状況を管理するのに役立つため、ルーブル換算でのみ必要となります。より詳細な分析が必要になるのは、いずれかの分野で販売動向に急激な変化があった場合のみです。

図2 販売方向別・地域別の販売統計の収集例

売上分析プロセス

必要な販売統計がすべて収集されたら、販売分析に進むことができます。

販売計画の実行の分析

企業が販売計画を立てており、販売計画を立てている場合、最初のステップは、製品グループごとに販売計画の実施を評価し、販売成長の質 (前年同期と比較した出荷のダイナミクス) を分析することです。

図3 商品グループ別の販売計画実行状況の分析例

販売計画の実行状況を、物理的な出荷数量、収益、利益の 3 つの指標を使用して分析します。各表では、計画の完了率と前年との関係を計算します。すべての計画は製品カテゴリに分類されているため、計画の過小販売と過剰達成の原因をより詳細に理解できます。分析は月次および四半期ベースで実行されます。

上の表では、追加の「予測」フィールドも使用しています。これにより、出荷の既存のダイナミクスを考慮して販売計画の実施を予測できます。

エリア別の売上動態の分析

このような売上分析は、営業部門のどの分野が主な売上源であるかを理解するために必要です。このレポートを使用すると、各方向の販売動向を評価し、販売の重大な逸脱をタイムリーに特定して修正することができます。総売上高をOS分野別に分類し、各分野ごとに製品カテゴリ別に売上高を分析します。

図4 エリア別売上分析例

成長の質を評価するために、「前年と比較した売上成長のダイナミクス」という指標が使用されます。特定の製品グループの売上における方向性の重要性を評価するには、「売上に占める割合、%」および「1 顧客あたりの売上」というパラメータが使用されます。出荷の変動を排除するために、動向は四半期ごとに監視されます。

売上構造分析

販売構造の分析は、会社のポートフォリオにおける製品グループの有効性と重要性を概観するのに役立ちます。この分析により、どの製品グループが企業にとって最も収益性が高いか、主要な製品グループのシェアが変化しているかどうか、価格上昇がコストの増加をカバーしているかどうかを理解することができます。分析は四半期ごとに行われます。

図5 同社品揃えの売上構造分析例